融科智地-天津9号地商业策划报告-55PPT.ppt

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1、9号地商业策划报告2006年3月八、营销策略九、整体开发计划四、地块价值分析一、概要七、规划方案六、项目定位三、客户分析二、市场分析十、投资收益分析十一、总结目录content一、概要目标体系宏观调控对天津影响较小，05年市场供需基本平衡预计未来几年天津房价稳中有升二、市场分析（一）天津市房地产市场二、市场分析1、天津市商品房供需对比(单位：万m2)2001——2004年天津市房地产市场连续四年呈现供不应求态势，05年有所缓解，楼市供需基本达到平衡。（数据来源：天津市房管局）二、市场分析2、天津市商品房成交价格连续四

2、年市场的供不应求造成2004年以来商品房价格大幅提升，2005年以后随着供需比例逐渐平衡、拆迁规模下降、价格基数较高等因素影响，预计未来几年房价呈稳步小幅上涨势头。（数据来源：天津市房管局）滨海新区进入国家战略发展计划区域经济进入高速发展轨道房地产市场前景整体向好滨海新区利好消息众多，但政策落实仍存在不确定性，我们要持续关注政策导向，建立有效的抗风险能力二、市场分析（二）滨海新区市场状况（1）地理位置位于华北平原东北部，天津市区东部，在京津城市带和环渤海城市带的交汇之处。距离天津市区40公里距离北京市区150公里距离

3、滨海国际机场38公里距离天津港5公里1、滨海新区概况二、市场分析（2）区域交通二、市场分析滨海新区区域交通津滨高速、津滨轻轨；京津塘高速公路；京津塘高速公路2号线（07年底通车）；津塘公路；津滨高速；对外交通海、陆、空立体网络辐射；世界20强深水大港；本案二、市场分析滨海新区经济（3）发展规划立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚以进出口加工和海外服务为主的外向型经济；以仓储和公路、海上运输为主的口岸经济；以房地产和建筑业为主的房地产经济；以国际、国内贸易和金融业为主的商贸经济；以旅游、娱乐为主的旅游经济；以

4、海洋高新技术产业为主的海洋经济。形成六大支柱经济：画外音：滨海新区的开发建设已经获得了社会及中央的高度关注。它的意义不仅在于对新区自身和天津市的发展贡献，更为引人关注的是它会拉动环渤海乃至我国北方经济发展。（4）辖区范围：塘沽区开发区天津港保税区二、市场分析滨海新区概况（注：无特殊说明外下文所指均为滨海新区核心区）本案位于滨海新区核心区行政区功能区滨海新区塘沽区天津经济技术开发区大港区天津港保税区汉沽区海河下游工业区区划隶属滨海新区核心区二、市场分析滨海新区经济（1）地区生产总值01-04年，核心区(塘沽城区+开发区

5、+保税区)GDP的增长率远大于天津全市。07年核心区人均GDP将实现8000美元，达到世界中等发达国家水平，率先基本实现现代化。2、滨海新区经济二、市场分析滨海新区经济（2）人均收入情况2004年，天津市的人均收入水平为11467元，而同期塘沽区的人均收入为13598元，开发区达到21744元，远远超出天津市的标准。居民收入水平明显高于天津市区，为住宅产业提供购买力基础。（05年全年的数据）三、市场分析（三）区域房地产市场区域房地产市场发展前景整体向好；受经济发展、国家政策导向影响，区内供需与价格涨幅较快；市场处于起

6、步阶段，塘沽区和开发区发展不均衡；——塘沽区房地产市场仍处于初级阶段；——开发区房地产市场发展迅速，水平较塘沽区有一定程度提高；（无特殊说明外下文所指区域均指滨海新区核心区）二、市场分析1、区域土地市场05年开始区域土地价格涨幅明显；开发区住宅用地稀缺，价格涨幅较大；（03、04年无住宅用地成交，05年成交4幅地块，最高成交地面价5928元/平米泓泽二大街项目）塘沽区中心城区地块稀缺，城市向西、向北发展；二、市场分析森林公园本案城市发展边缘地段南岸城市中心地段南岸新港中心北部二、市场分析2、区域房地产市场年份总供应量

7、新增供应量成交量2003年169.790.495.42004年168.172.7114.72005年1-9月243.0110.386.94（单位：万平米）2003年开始滨海新区房地产市场出现供不应求的态势；（1）市场供需对比二、市场分析（2）塘沽区与开发区近年成交价格比较（单位：元/平米）二、市场分析新增供应量与单价比较（单位：元/平米）2004年，塘沽普通住宅的单价出现了明显的上升趋势。主力单价区间保持在2000元到3000元。2005年以来，3000元以下的供应量减少至52.9%。比2004年同期下降了32.5个

8、百分点3000-4000元之间的供应量增加至40.7%，比04年增加了27.8个百分点，4000-5000元的供应量比04年增长了6倍。随着房地产市场大规模建设的开始，塘沽区房价进入快速上涨期。（3）塘沽区房地产市场情况二、市场分析新增供应量与总价比较（单位：元/平米）03年，30万元以下的普通住宅在总供应量中占据了绝对多数。04年，30万到到