和房地产企业有关的主要税种介绍.doc

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1、和房地产企业有关的主要税种介绍一、营业税：1、计税依据：应纳税额=收到的销售款*税率2、税率：5%3、纳税地点：项目所在地4、纳税期限：按月缴纳，每月15日前5、按营业税额缴纳附税：城建税7%、教育费附加3%、防洪费1%。二、契税：1、征收对象：土地使用权或房屋买卖的受让方。2、计税依据：应纳税额=成交价格*税率3、税率：3%4、纳税地点：土地所在地税务机关5、纳税期限：签订土地、房屋权属转移合同后10日内三、土地使用税：1、计税依据：应纳税额=占用土地面积*每平方米税额2、税额：地方核定，天津市分七等级，见《天津市土地使用税

2、计税级差表》3、纳税地点：土地所在地税务机关4、纳税期限：按年计算，分两期缴纳，每年5月和11月四、印花税：五、土地增值税：（一）征收方式：先预征、后清算。（二）预征土地增值税=预售收入*预征率现行预征率：2%（三）土地增值税清算：1、清算条件：必须办理的：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。税务机关可要求办理的：①已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租

3、或自用的;②取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④纳税人涉嫌重大税收违法行为的；⑤其它需要清算的情况。2、计算增值额的扣除项目：①土地取得及拆迁补偿等成本、前期成本、建安成本、基础设施及配套费用、开发间接费等支出可据实列支。②利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。销售、管理两项费用，按第①项金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融

4、机构证明的，财务、销售、管理三项费用按第①项金额之和的10%以内计算扣除。③与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等。④按第①项金额之和，加计20%扣除。3、土地增值税税率表：建造普通商品住宅增值额不超过扣除额20%的，可免除土地增值税。4、可实行核定征收，核定征收率原则上不得低于5%，即：土地增值税=销售收入*5%六、企业所得税：（一）季度预缴：1、应纳税所得额=预售收入*预计利润率-期间费用2、预计利润率：25%——开发非经济适用房3%——开发经济适用房、限价房等（二）汇算清缴：开发产品完工后，将实

5、际毛利额和预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。（三）为避免清缴时产生退税，在季度预缴时，应尽量调低应纳税所得额，可在确认毛利时扣除营业税金、维修基金、土地增值税等项目。