某地区商业管理及市场分析.ppt

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1、杭州商业市场分析2011年1月-2012年3月杭州市主城区商铺成交情况成交情况2011年1月-2012年3月杭州主城区商铺共成交2453套，成交面积31.63万方，其中2011年第四季度商铺的成交量最大（777套，12.16万方），主要来源于丁桥的大世界五金城（150套，8059方）、下沙的保利·湾天地（130套，14933方）、城西的金都·城市芯宇（87套，9995方）。对比成交套数和成交面积，我们可以发现2011年第四季度的成交套数约为其他季度的1.5倍，但成交面积却是其他季度的2-3倍。对比存量套数和存量面积，我们可以发现2011年第

2、四季度到2012年第一季度的初期存量套数略有减少，但存量面积却不断增加，由此可见，目前主城区的存量商铺趋于大面积化。2011年1月-2012年3月主城区各区域商铺成交情况成交情况从成交套数分析，江干区的商铺成交套数最多，贡献最大是大世界五金城，共成交了452套，成交面积24541方，成交均价13052元/平方米。从成交均价分析，之江区的商铺成交均价最高，其次是拱墅区、西湖区两个区域，而下沙区的商铺成交均价最低；成交均价最高的项目是江干区的钱江国际时代广场（成交均价90206元/平方米）。从供应套数分析，江干区在期间内的总供应商铺套数最多，之

3、江区最少。其中江干区供应量最大的项目是大世界五金城，期间共供应了1115套。2011年1月-2012年3月各区域商铺成交能力表成交情况综合分析成交和供应情况，可以判断在调控期内各区域商铺的成交能力。如表所示，下沙区商铺的成交能力最强，一般下沙区新开盘商铺的平均成交率在56%；成交能力次于下沙区的是西湖区，接近50%；上城、拱墅、江干、滨江等四个区的商铺平均成交率在35%左右；之江区的商铺成交率最低，不到10%，这和该区域的商铺供应情况有关。2011年1月-2012年3月主城区各面积段的商铺成交情况成交情况从成交套数分析，2011年1月-20

4、12年3月主城区商铺成交集中在40-100㎡；其中50-60㎡的商铺成交套数最多，贡献最大是大世界五金城，共成交了215套，成交均价11787元/平方米，略低于该项目的总体均价13052元/平方米。从成交均价分析，30㎡以下商铺的成交均价最高，350㎡以上商铺的成交均价最低，对开发商来说做小面积商铺的单位开发价值较高；50-60㎡的商铺成交量最大，但是成交均价较低；120-300㎡的商铺的成交均价都在20000-21000元/平方米之间。从供应套数分析，50-80㎡的商铺在期间内的总供应量最大，300-350㎡的商铺供应量最少。其中在供应量

5、最大的面积段50-80㎡中，大世界五金城供应了669套，占其供应总套数的60%。2011年1月-2012年3月各面积段商铺成交能力表成交情况30-40㎡的商铺成交能力最强，该面积段新开盘商铺的平均成交率在50%；80㎡以下的商铺平均成交率都在44%以上；220㎡以上的商铺平均成交率30%以下；350㎡以上的商铺平均成交率最低为21%。2012年3月31日杭州主城区商铺存量房源区域分布及去化情况成交情况主城区的存量商铺主要集中在江干区。下城区存量商铺基本为大面积商铺，所以其去化周期较长，为46-144个月；下沙区的存量商铺去化压力最小，仅需要

6、12-15个月。2012年3月31日主城区商铺存量房源明细情况成交情况西湖区的存量商铺集中在60-100㎡；江干区的存量商铺面积稍小，集中在50-60㎡；下城区、拱墅区、滨江区的大面积存量商铺较多。杭州主要商圈武林商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：北面文阵路，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至风起路商圈描述：四大百货以及武林路女装街的并立奠定了武林商圈市级商业中心的地位湖滨商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：以湖滨名品街南向至西湖天地南山路，东向延安路周边辐射商圈商圈描述：规模最大，各类业态较为密集，区域内整合了名

7、品专卖、休闲餐饮以及旅游商业，是杭州高档消费集中地吴山商圈商圈级别：杭州市市级商业中心商圈区位：位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场商圈描述：依托旅游资源及市区中端消费群体，集合以解百、银泰西湖店为代表的百货以及河坊街、高银巷等特色街区黄龙商圈商圈级别：杭州市市级商业副中心商圈区位：以黄龙体育中心周边辐射商圈武林商圈概况Na项目名称开业时间商业定位商业面积1杭州大厦1989高档奢侈品1400002GDAPLAZA1998中端偏高85003银泰百货（武林店）1999时尚中高端510004杭州百货大楼1989中端

8、偏高400005武林路女装街2002中低端50000商业总面积289500商圈概述：四大百货奠定了武林商圈成为杭州最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，以购物为主的商圈商业