建业商业地产发展模式及其初步规划.ppt

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1、纲要一二三四五国内商业地产发展状况建业商业地产发展模式建业商业地产初步规划思路操作原则优劣势分析建业商业地产发展模式及初步规划根据国家统计局的统计结果，随着中国GDP的持续增长和人民生活水平的提升，95年到05年的10年间零售业平均发展速度为18%。商业地产作为一种融合地产业与商业特色的地产形式，已在中国掀起了新一轮的投资热潮，据商务部《全国商业地产运行报告》中统计，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8％,其中河南增长90%。一、国内商业地产发展状况机遇与风险并存由于融资及开发难度、风险较大，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产

2、，在中国的比例不到1%。目前在国内市场上做商业地产比较成功的企业是大连万达和凯德置地，可以给我们提供一些借鉴。机遇风险商业地产“大鳄”大连万达商业国内商业地产的先行者和较成功者，是目前国内最大的商业地产机构。榜样商业地产新加坡凯德置地凯德商用产业是亚洲最大的商场所有者和管理者之一。大连万达商业地产榜样商业地产万达2001年进军商业地产，经过六年痛苦的开发实践才摸索出一些经验。截止2006年底，万达集团持有的租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米。2006年，万达集团开发面积超过400万平方米，成为中国开发规模最大的房地产企业之一。万达集团在全国首创了“订

3、单地产”和城市综合体的全新商业模式。万达商业地产大体有以下四个核心竞争力：万达商业四大核心竞争力一、订单地产：与30多家世界500强和国内行业前三名的知名商家订立战略合作联盟，按照对方的需求进行规划，实行招商在前开发在后的订单式开发模式。二、城市综合体开发：在商业的核心地段，整片开发，包括写字楼、公寓、酒店、住宅为一体的综合城区。三、招商与运营管理聚集了一批商业人才：住宅开发与商业地产开发的人数从6：4计划转变为4：6,具有较强的招商能力和商业运营管理能力。四、完整的不动产产业链：建立一个基金，年入资金30－40亿，融资的多样化打通了金融通道。榜样商业地产万达商

4、业之星榜样商业地产万达城市综合体新加坡嘉德置地亚洲最大的上市地产公司新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，一直致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。嘉德商用产业有限公司是亚洲最大的商场所有者和管理者之一，已拥有30年商业地产及招商运营经验，集聚了一大批品牌资源和人力资源，在新加坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有和管理着50多家商场，总净可租面积约230万平方米。其在华公司为凯德置地。榜样商业地产凯德置地自1994年进入中国以来，凯德置地已在上海、北京、广州、杭州、成都、宁波、重庆等30多个城市开展业务。现在国内总开发业绩290个亿，在五年内可能要达到600

5、个亿。其下属的凯德住宅房产和凯德商用是两个上市公司，由于性质不同，拥有各自的开发班底，按照地块的开发性质确定由谁来主导开发。凯德商用采取良好的物业管理形式来确保物业能够升值，在国内的商业投资租金回报率平均为8%，收益为租金水平的70%左右。凯德与北京华联合作两种方式，如果租金回报较高，凯德将使用原管理团队，否则就委派自己的管理团队接管商业运营，以确保收益。榜样商业地产榜样商业地产凯德商业之星商业商业地产地产商业地产商业地产的灵魂是商业纲要一二三四五国内商业地产发展状况建业商业地产发展模式建业商业地产初步规划思路操作原则优劣势分析建业商业地产发展模式及初步规划二、

6、建业商业地产发展模式-----思路决定出路我们的思路产品开发模式产品变现模式产品盈利模式省内三级地市（其它地市及县级市）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）省内一级地市（郑州、洛阳）1、产品开发模式重点开发：核心商圈或区域成熟商圈城市综合体重点开发：核心商圈或成熟商圈小型综合体重点开发：整体商业升级及布局改造（1）省内一级地市（郑州、洛阳）重点开发：核心商圈或区域成熟商圈城市综合体采取商业、酒店式公寓、写字楼、住宅相结合的模式，根据当地市场的需求和未来潜在发展的需求去做，要有可信度非常高的市场调研数据支持。商业部分规划为主力店加独立产权商铺的形式，主力店可

7、规划为购物中心（百货、超市、家电、建材家居、餐饮、休闲娱乐等多业态组合），通过住宅和一部分临街门面房、产权商铺的销售回笼资金，把酒店和较适中的商业物业持有进行租赁经营。（2）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）重点开发：核心商圈或成熟商圈小型综合体采取商业、酒店式公寓、SOHO、住宅相结合的模式，通过市场调研，找准项目所在区域商业环境的市场空缺，有针对性地进行开发；商业部分规划为主力店加产权商铺的形式，主力店可规划为小型购物中心（百货、超市、家电、餐饮、休闲娱乐等多业态组合），打造多业态小型综合体，增强商业氛围。一、二级城市开发合作伙伴的选择在一、二级城市

8、开发合作伙伴选择上，我们