假如我是成本经理(发表版).doc

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1、假如我是成本部经理首先谈一谈目前国内房地产市场的现状，高房价、超额利润的房地产时代若在前五年到十年的期间还红红火火，而现在已经一去不返，随着国家政治经济体制改革的发展，调整目前的产业经济结构已是必然，不久的将来，中国将发生翻天覆地的变化，伴随着制造业及新兴经济产业的突起，房地产市场已经被历史前进的步伐所超越，而中国的城市化进程还没有结束，至少需要未来10年到20年的时间，前10年已经消化掉了房地产的黄金时期，因此有预测“房地产的白银时代已经到来”，如何在当今时代中生存、发展、转型已是每个房地产公司的老总们要

2、面对和解决的问题，原来的重营销、重财务融资、重工程进度、成本管理相对落后的体制已不能适应现在的市场生存需求，搞不好项目就得亏损，也因此正要将成本管理提高到一个很高的高度，原因很简单，就是我们每做一件事情都要付出成本，而公司的经营目的是盈利，如果成本和收入一样多，或者成本超出收入，那我们岂不是白忙活一场，如何在目前房地产市场不景气的情况下更有力控制好成本便成了关键。当然，并不是说只重视成本控制，其他方面也很重要。作为一个房地产公司，成本控制不仅仅只是建安成本控制，它包括为完成某项目所发生的所有费用。按类别划分

3、，包括前期开发成本、规划设计成本、建造成本、营销成本、财务成本、管理成本等。以成本部为成本控制的核心部门，其他部门为成本控制的业务部门作为组织构架，做到“全成本、全员、全过程”三全的目标成本管理模式，并将各部门所辖范围内的成本目标纳为绩效考核的一部分，直接与年终奖考核挂钩。假如我是成本部经理，从专业角度展开一下叙述，应在以下几个大的方面进行明确及控制：第一，明确部门职能及成本部经理的职能。1、负责公司或项目的成本、审算、采购、合约等成本控制职能，建立目标成本管理体系。2、负责公司项目各阶段的成本策划及管理工

4、作，组织相关部门进行投资项目估算或概算、在建项目的预算、竣工项目的成本评估审核等工作；3、负责公司各类动态成本的组织和监督工作，对各项目主要招投标、签证、核价、结算等工作进行跟踪和审核；4、负责监督各项目专业成本人员及咨询业务的预结算工作；5、负责公司或项目招投标管理工作，组织公司供应商管理、招标采购管理及招标商务管理，优化采购资源及操作流程，控制总体成本；6、组织起草、审核项目的各类标书及合同文件；7、及时有效地收集国家、市场及行业信息，建立最可靠的供应配套体系，为目标成本拟定及成本优化提供建议方案；8、

5、根据公司战略编制本部门的业务计划并监督计划落实。第二，明确部门内部各专业人员的具体职能。按职能划分为部门经理、土建装饰造价师、水电安装造价师、采购工程师。土建、装饰、安装造价师分别负责其各专业内的预结算工作、进度款审核工作、施工招标、合同起草和管理、配合部门经理完成目标成本的编制及动态成本跟踪工作、设计方案选材及经济分析工作。采购工程师负责项目的甲供材采购工作、甲控材认价工作、编制材料采购计划、组织材料的招标工作、建立供应商数据库、建立主要材料集中采购库、与长期合作厂家签订战略合作协议以保证价格的竞争优势。

6、对于以上人员的选定，均需至少有5年以上的相关工作经历且品行端正，专业技术过硬，有良好的职业道德素养。第三，建立目标成本管理体系。目标成本是公司基于市场现状并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定，且通过努力所要实现的成本指标。他是成本执行过程中检查、预警以及考核的主要依据。摒弃以前的“走一步看一步”、“拍脑袋作决策”的方法，使老板们投资决策有据可依，可以量化，用数据说话。怎样编制目标成本，编制出的目标成本准不准，可行不可行，是否具有可操作性，这成为成本控制工作的核心。首先是明确各专业之间的分

7、工，项目总经理负责对整个项目经营数据进行总体权衡，营销部负责提供可售面积数据及相关售价测算数据，设计部负责提供规划指标数据，财务部提供融资成本，行政部负责提供项目日常管理费用，成本部负责测算建造成本，开发部负责提供项目开发前期费用。形成设计牵头、营销主导、成本监督、其他部门配合的管控机制（因为首先要知道市场需要什么才能明确我们生产产品的方向），从源头保证目标成本制定的客观、准确、合理。目标成本的编制大致分为三个阶段：拿地版——规划方案版——施工图设计版。在施工图设计完成后最终确定项目的目标成本，并以此为目标

8、与项目签订目标成本完成责任状。第四，做好合约规划。目标成本编制好了，下一步便是开始做合约规划。合约规划是指将目标成本按照自上而下、逐级分解的方式，分解为合约大类与相应的合同金额。对目标成本进行合约分解的方法多为“量价原则”和“经验值”，同时结合项目情况和投资收益指标，制定项目各控制费用可能发生的合约预计金额。对未来不明确的合约部分可暂按“规划不可预见部分”考虑。做好合约规划的三大价值：一，通过合约规划，实现成本过