成都天府花城项目前期策划XXXX年69P.ppt

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1、天府花城——”蝶变”目标：2012年底前，1.6个亿！现状：开盘失败，目前滞销！本体认知和项目成交问题——通过最直观数据反映项目最需要迫切解决的问题直观印象1：郫筒板块市场认可度一般犀浦板块红光板块高新西区板块蜀都新城板块郫筒板块区域成熟度较高，便利性高，开发规模较大，区位价值较高，其市场影响力主要在郫筒本地，市场认可度一般蜀都新城整体规模优势，主要以中信、龙湖、绿地品牌及大规模开发为主，整体配套正在逐步完善中，市场认可度高依靠1519欧陆城邦为新兴居住区，板块整体形象差，配套逐步升级中，市场认可度差以品

2、牌开发商华润、合景泰富开发为主，整体配套目前不完善，市场认可度高以犀浦镇以北新城开发为主，拥有距成都近及地铁优势，配套目前不完善，但成都客户的认可度高直观印象2：东北角，偏远，区域城市感较差，市政等各项基础配套建设及规划落地速度较慢，区域认知较差、信心不足红光板块高新西区郫筒板块天府逸城蜀都新城板块犀浦板块这是未来直观印象3：就交通单一来看临主干道，通达性良好，但以项目客户而言，想来看房，板块内外虎狼吞食这价格都截留？规划布局社区配套园林设计建筑形态户型结构项目展示兵列式布局，区隔于其它竞品配套规模小但丰

3、富具有特色英伦皇家风情高层、洋房市场需求最大的户型缺乏项目展示直观印象4：有品质，有品牌，更有高价格；开盘一个多月销售率占推货量的9.6%，不足30套1号房83.14平米三房销售率16%，5号房82.4平米三房销售率7%；三房整体60套销售率12%（40万为三房客户价格敏感点）2、3、4、6号房68-71平米两房，整体117套销售率9%（35万为两房客户价格敏感点）1号楼整体销售率9.6%。（未来考虑技术销控，聚焦成交）项目来电来访目前历史最低值！需求2房成交低，认知就靠路过！在区域半径一公里的超级地缘性

4、客户！这是啥？总结：大而空的理论不谈，就事论事，一句话——没有客户！竞争力，产品力现状——市场背景与竞争关系项目开发奠定项目输赢面，后期营销成就项目成败率！市场特征：板块内各项目价格竞争激烈，大面积大幅度的降价，龙头房企开始积极促销；项目名称区域均价优惠折扣绿地国际花都蜀都新城4300元/平米一次性7%，按揭5.5%海骏达·蜀都1号蜀都新城4700/平米优惠5%中信未来城蜀都新城4900/平米120㎡以下一次性4%，按揭3%；120㎡以上房源优惠14%。龙湖弗莱明戈蜀都新城4650/平米优惠12%五彩城蜀

5、都新城4450/平米常规优惠3-4%；周末团购优惠6-7%。置信逸都花园蜀都新城5000/平米一次性12%、最高优惠12%项目名称占地面积建筑面积总户数容积率绿化率面积区间物业形态销售价格5月销量6月销量中信未来城1826647444.230%89-138平米高层、洋房472342105海骏达蜀都一号21380约5000430.20%74—139高层47006469绿地国际花都5199065003.935%50-127平米高层、别墅435013478龙湖弗莱明戈200135000430%高层、洋房4650

6、6582置信逸都花园2761055000430%高层51501528五彩城4241603912430%75-116高层44503026橡树湾253667000430%52-81高层、洋房768716074区域特征：只要区域内个盘降价，销量就会明显增加高赠送/低实得/品牌华润·橡树湾龙城国际景观/配套/品质绿地·国际花都海骏达·蜀都1号中信·未来城龙湖·弗莱明戈五彩城置信·逸都花园城景观/配套高赠送/低实得低总价/品质/品牌精装/品牌/品质低价/区位/配套舒适性区域特征：从区域各项目整体质素对比，【绿地国际

7、花都】【海骏达蜀都1号】对本项目竞争威胁最大，其他项目利用其价格对本项目形成干扰；本案区域特征：天府花城90平米以下产品在市场具有绝对竞争力项目名称面积区间销售价格总价月均走量中信未来城89-138平米472342-43万左右100海骏达蜀都一号74—139470035—37万72绿地国际花都50-127平米435033－40万120龙湖弗莱明戈72-88平方米465037~39万左右96五彩城75-116445032－38万45项目名称绿地国际花都项目地址郫县蜀都新城南北大道开发商上海绿地集团成都申蓉房

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