宁波慈溪市杭湾名苑广告推广方案60PXX.doc

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1、宁波慈溪市杭湾名苑广告推广方案60PXX　　引言我们知道,最珍贵的别墅,不是产品本身,是产品之外的灵魂和精神。　　犹如维多利亚山的李嘉诚别墅…因此做一个城市最高端产品的时候,往往诉求产品本身的并不多?因为最高端的已经没有可比性.本案仅82席的体量,无需太多的市场铺垫,更多的是要留给市场的震撼!开创市场先河?解构杭湾名苑广告创作表现—标志1广告创作表现广告创作表现--标志2杭州湾名苑THANKS淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾世联研究案例[关键字]?淡市营销降价[案例简介]?风临美丽湾4月25日进行了价格调整?调整幅度约为77折。　　调整价格后截至5月3

2、1日销售202套?超过开发商目标82套。　　[案例适用范围]?历史价格上涨较快且价格较高?市场转入淡市之后?价格过高?远超过市场价格而形成滞销?需要进行调整价格的项目。　　项目基本情况介绍?区位?万江新行政文化中心?规划中?何时动工一直未能确定??规划总用地?68,679㎡?总建筑面积?138,731㎡?住宅建筑面积?89,323㎡?容积率?1.5?总套数?989?停车位?876?19栋9-18层小高层组成?项目完全遵照90/70规定而建?规划以板式为主?楼王布置点式?中心营造了大花园?户型布局符合景观资源最大化原则。　　未推售单位?407套项目入市背景?9.

3、27新政后?东莞市场一片萧条?11月份南城区低端盘金色华庭70折降价?热销全城?震撼了东莞市场。　　?春节后第一周?莞城区万科运河东1号全线80折?最低4200元/㎡起?东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。　　?4月18日?代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价?东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。　　至此?高中低楼盘全线降价。　　?3月28日?阳光海岸·悦湾开盘?均价4500元/㎡?与项目90-130平米的三房四房形成竞争?4月8日?理想0769样板房开放?对外公布4月18日开盘?面积90-130平米?与本项目的三房四房单位重合

4、。　　?4月16日?受天骄峰景降价及台风影响?理想0769宣布推迟开盘。　　东莞市场万江市场?项目已售588套?未售401套?已推未售164套?未推售5栋237套??剩余单位除60套楼王外?多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位?整体素质偏差。　　项目情况项目销售成果4.21-4.274.28-5.45.5-5.115.12-5.185.19-5.255.26-6.23778412116144月25日?价格调整通过?开始销售。　　截至5.11日?成交156套?超过开发商目标76套?开发商目标80套?截至5.31日?共成交202套?超过开发商目标82套?

5、开发商目标120套?项目成功的关键举措?降价的目的?回收资金只是结果?项目的良好发展?为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。　　降价只是一种次优策略?如果有别的策略?就不用这个策略。　　?降价一定要解决的问题?为什么降价?什么时间降?降到什么价格?这个价格下能够卖多少。　　这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上?并关注其变化?心中有数?降价就要有效?没有效就不要降。　　降价的准备?降价后业主的闹事?战略上藐视?战术上重视。　　思想要放开?楼盘有降价的权利?业主闹事也很正常?不要当天大的事?要和发展商良好沟通?使之不害怕。　　同时要想办法处

6、理应对?主要包括?与媒体的良好关系?不做负面报道?与政府沟通?预防突发事件?与业主谈判?缓和关系?不激化矛盾。　　?产品卖点?卖点要和客户的生活结合起来?抓核心点?用大白话讲。　　不要空洞化?不要虚华。　　要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。　　?样板房?样板房最重要的是展示房间格局?装修是第二位的?因为项目的毛坯房做得好?请客户看毛坯房?得到了很好的效果。　　?价格?正常定价?不人为制造价差?保证降价效果的持续性?保证后期销售。　　?推广?推广方向从客户的关注点和敏感点出发?从客户的需求出发。　　项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。　　价格不会降低楼盘

7、档次?楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。　　?渠道?客户不上门?就到客户中去。　　龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。　　?活动?人气主要是由成交决定的?而不是人流量决定的。　　活动就是要宣传卖点?要能吸引新客户上门?没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。　　降价的配合TheEnd。　　　　内容仅供参考