商业业态策划培训资料.ppt

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1、世邦魏理仕CBRE的商业业态培训资料第一部分：商业市场定位北京市区轨道交通发展规划BeijingUrbanSubwayTransportationDevelopmentExistingLineMetrolineNo.1地铁1号线MetrolineNo.2地铁环线(2号线)LightLineNo.13轻轨13线PlannedLineMetrolineNo.4MetrolineNo.5MetrolineNo.8MetrolineNo.9MetrolineNo.10MetrolineNo.15AirportLightLineLightLineYizhuangSubur

2、bLine(XizhimentoChangpingSuburbLine(EastSihuitoShunyi)SuburbLine(YongdingmentoLiangxiang)地铁线路MetroLine轻轨线路LightLine市郊线路SuburbLineMSSSLMMMMSLMMLLMM北京地铁沿线项目建议BeijingMetroLineProposedProject西CBD1.Zgc2.CyberTower3.Contemporary4.ShuangAn金融中心6.Maxon7.EU8.Wal-mart商业中心11.TheRegent12.DongDan1

3、3.Newworld14.GuoreiCity东CBD15.YintaiCenter16.GuoMao(3)17.Wanda18.RiverWalk19.FuliCity20.ShuangjingCarrefour21.Zhujiangdijing22.InternationalCenter23.FortunePlaza24.GlobalMasion27.NewSanlitunProject燕莎商圈26.UpperEastSide奥运商圈9.GoldenSeasons10.SunshineSquare28.XifuyicunProject25.OverseaCh

4、ineseTown5.XizhimenwaiStreet3212101131312945678141521201918171624232227262528西CBD奥运商圈燕莎商圈东CBD金融中心商业中心1、市场定位的重要性确定一个项目商业部分的“市场定位”就是在北京的零售业市场上为它确立一个独特的地位，使零售商和消费者能够清楚地了解并认同它，并把它与其他有竞争力的项目予以区别。目前北京具有不同市场定位的商业项目代表有：王府饭店-“北京最高档的购物场所”，国贸-“具有国际标准的购物中心”，东方广场-“北京最好的休闲购物中心”，燕莎友谊商城-“外地人及外国人的

5、购物中心”，世纪金源ShoppingMall-“北京最大的购物中心”。西单地区是时尚街区。截至2004年，北京共有1,200万平方米的各类型商业面积。预计2005-2008年新增供应量约700多万平米（建筑面积超过5万平米），其中2005-2006年的商业供应较为集中，可达360万平方米左右，约占未来四年供应量的50%。未来商业中以仍以底商和商业街等配套商业为主，其次是百货和购物中心。未来商业供应中，商业单体建筑面积在15万平方米以上的商业项目有14个，对于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。其操作难度明显高于普通住宅地产。然而，

6、就一个成功的商业地产项目来说，准确合理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。决定某个项目商业部分达到理想的市场定位的因素包括：o商圈界定o目标消费者情况o市场发展空间o零售商的需求o商业部分的规模和这个项目项目整体的定位2、商圈界定某个项目商业商圈界定：第一商圈–一个项目内的写字楼和居住人群，预计第一商圈人口可达到万人。第二商圈–项目所在地区及周边的写字楼和居住人口。预计商圈人口约有万人。第三商圈-北京的大部分地区，即如图所示。预计商圈人口约有万人。分析各个商圈的特征，找出共性3、消费者情况第一商

7、圈和第二商圈是人口密集的（商业、商务、居住地），这个地区预计将为这个项目的商业部分提供约80%左右的客源。某个项目的商业主要客源将是什么样的人。这个项目的商业部分有机会拥有下列主要五类主要客户群，他们的不同需要将有助于中心确定市场定位和商品组合4市场空间根据我们所做的竞争对手分析以及零售商访谈，发现某个项目的商业存在着一定的市场发展空间。某个项目的市场空间将主要包括：虽然项目第一、二商圈内包括多个现有和未来商业项目，但从他们的定位和规模以及商业类型，商品/客户组合上能够与分析的项目形成直接竞争的项目是什么样.根据这些因素找出市场空白点。图.1：项目市场定位说明示

8、意图高商业档次低小商业规