LOFT产品特点总结.ppt

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1、LoFT产品总结目录LOFT起源与发展LOFT优劣势分析LOFT政策分析无锡花样年LOFT分析总结其他LOFT案例赏析一、LoFT起源与发展起源——20世纪50年代，纽约soho区的许多年轻艺术家因无法承担高额的房租，转而利用那些租金低廉、空间巨大、光线充足的废旧厂房和仓库，从中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己的生活空间和艺术工作室。20世纪后期，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，2000年作为地产产品在国内出现。建筑风格为高大开敞的空间，较强开放性和透明性。一、LoFT起源与发展LOFT从国外传

2、入，到国内逐渐演变成为居住，居住办公以及办公的产品。时间地区案例产品形态使用人群市场优势20世纪40年代国外纽约soho区废弃的工业厂房为逃避昂贵的资金的设计师或者艺术家租金低廉，空间宽敞20世纪90年代国内北京798厂房区艺术家，设计师，文化工作者租金低廉，空间宽敞上海苏州河春明艺术中心大型仓库区艺术家租金低廉，空间宽敞国内居住与工作结合厌倦传统居住，追求前卫生活商住两用至今北京西海国际中心居住、办公IT白领商业办公一体，地处关村上海创智坊，海上海居住、办公自由职业者，设计师地处杨浦区教育产业地段LOFT是一种因地制宜

3、，适宜在公建土地上开发的小众产品。卖点为双层面积单层计算。适宜层高为4.8米及以上，最佳面积为40平方米左右。LOFT随着国家的调控政策加强，生存空间将越来越小。发展趋势：二、LOFT优劣势对比优势1.可以将公建用地开发成为汇款相对较快的住宅产品，使公建用地“住宅化”。2.可以针对性的满足细分市场中小户型群体的需求。3.LOFT户型面积小，总价低。4.LOFT产品采取精装修可以模糊“价格”，避免竞争。5.LOFT产品复式产品单层计算面积利用销售推广。6.立体感及艺术气息容易打动追求时尚生活的年轻人。二、LOFT优劣势对比

4、劣势1.舒适度差。单层户数密度大。没有强制性日照规定，导致日照往往较住宅差。电梯配比较低。厨房较多为敞开式的。大部分户型不设置阳台。2.土地性质为办公或者商业，审批环节较多。层高受限。户内有喷淋管。3.产权原因，销售较住宅比抗性较大。首付5成，贷款利率高。不能使用公积金贷款。同总价产品，可选择产品较多。水电费较住宅贵，大部分产品不能装燃气。不能落户口。4.政策监管趋向细化，未来附加值（赠送面积）的优势将越来越小。二、LOFT优劣势对比住宅用地不建议做LOFT的原因：1.在总高度一定的情况下，LOFT层数少，单位土地出房率

5、较住宅低。2.单层面积一定，LOFT得房率低。3.LOFT土建成本高，但在很多三产不发达、且创意客群不多的城市售价较住宅比没有优势。4.LoFT户型密度大，很多时候无阳台、朝向及日照保证，舒适度没有一般板式住宅高。三、LOFT各地政策分析城市规范户型容积率执行时间和印发部门LOFT可行性重庆《重庆市小套型住宅设计规范》建筑面积在60平米以下的小套型限制建夹层。小套型住宅（面积在37至60平米以内），使用面积不大于22平米，层高宜为2.8米，不应大于3.6米。2008年9月不可行杭州《关于建筑层高及容积率指标计算规则》住宅

6、大于等于4.5米，容积率计1.5倍。办公大于等于4.8米，容积率计1.5倍。商业大于等于5米，容积率计1.5倍。2005年6月可行小于4.8米上海《关于加强对公寓式办公层高规划管理意见》公寓式办公：商业用地上分隔成小户型带有独立卫生间入户的写字楼所有公寓式办公层高控制在4.5米以内。即“买一层送一层”的公寓式办公或酒店式办公叫停。2008年5月12日不可行《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的通知》适用：带独立卫生设备的较小空间的办公建筑。层高小于4.4米。每个产权面积不小于150平米。2011年2月1日不可行北京《容积

7、率指标计算规则》住宅大于等于4.9米，小于等于7.6米，容积率计2倍。住宅大于7.6米，容积率计3倍。办公大于5.5米，容积率计2倍。办公大于8.8米，容积率计3倍。2006年7月可行5.5米无锡《建筑面积与容积率计算规则》住宅H大于米，容积率计H/3倍。办公标准层层高大于4.6米，裙房层高大于6米，容积率计2倍。2008年7月可行4.6米三、LOFT政策分析各地相继出台LOFT政策，总结原因如下：1.消防隐患消防报批时按照单层面积计算疏散，夹层后消防设施满足不了消防要求。2.使用的舒适度。使用面积的增大，致使走道宽度及

8、电梯的配比数的舒适度降低。3.房屋结构风险。在设计时，梁柱未考虑到夹层后的荷载，导致夹层后结构不安全。以上三项，在设计之初需给后期改造及使用留有余地。可见，LOFT产品受政策的影响极大，各个地方政府对LOFT的限制会越来越多，今后LOFT产品在每个城市的存活能力也各不相同。四、无锡LOFT项目案例分析—总平及效果喜年