中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考.ppt

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1、【大绿地·凤凰花园】营销推广策略思考谨呈：东莞大绿地房地产开发有限公司2005.5.10内容精要------三点思考思考点一：项目市场定位项目虽为片区商业中心的辐射区，但目前开发所具备的优势并不明显，需要通过产品创新才能出彩。思考点二：项目商业本项目商业体量较大，商业部分的成败，将是本项目能否成功的关键。思考点三：项目操作如何利用中原的强大网络资源，与大绿地房地产产生互动，从而实现项目价值的最优化？地块分析住宅定位市场分析项目解析项目定位市场攻击策略商业定位项目发展建议市场环境分析东莞市国内生产总值东莞市总体经济水平的大幅快速提高，带动了东

2、莞市人民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高。对本项目的销售提供了良好的市场背景。东莞2003年恩格尔系数为31.1％，根据国际上恩格尔系数标准衡量,东莞已基本达到富裕型的消费水平。对房地产的消费要求也逐渐提高。人均消费性支出2004年东莞市房地产投资较2003急剧增长52.7％，说明东莞市房地产正处于一个蓬勃发展的阶段。房地产投资的放量增长同时也存在的一定的风险。东莞市房地产投资状况分析2004年房地产施工面积是竣工面积的6.11倍，表明未来楼市可能将供大于求。今后两年内东莞房地产市场可能将面临较大的消化压力！2004年商品房施工

3、及竣工面积开始放量，但全市商品房空置面积与2003年相差不大，可看出市场需求保持旺盛的增长之势.大环境趋好极利于本项目的发展。东莞市商品房空置面积分析东莞市商品房销售均价234724832660y=2200e0.0626xR2=0.996721002200230024002500260027002002年2003年2004年商品房销售均价（元/㎡）指数(商品房销售均价（元/㎡）)东莞商品房价格相对于整体经济状况处于较低的水平，还有一定的上升空间。东莞市商品房销售均价分析外来人员置业所占比例不断提高；境外人士，购房所占比例逐年下降；本地居民购

4、房比例稳步增长，是东莞市房地产市场主要的购房群体。东莞市购房群体分析☆房地产开发持续火热☆销售价格持续上扬☆商品房供应膨胀，市场消化压力剧增☆东莞各镇区的房地产发展供需两旺☆东莞东部各镇区的房地产市场总体也呈现向上的势头东莞市房地产市场总结塘厦镇房地产交易十分活跃，近年来一直呈现租售两旺.塘厦房地产概况近几年开发的三正半山豪苑、骏景高尔夫花园、可居、银湖山庄等项目的销售情况良好。塘厦本地人公务员外资投资商工厂、企业的高级管理人员邻镇或深圳人主力购房群体：住宅租赁市场非常活跃：房屋出租的回报非常可观，面积约110平方米的住宅，其月租金范围在2

5、000-5000元的水平，回报率平均达到10%以上。说明片区市场内，住宅也是一种较好的投资物业。整体开发量较小。凤岗镇商品房开发时间较晚，开发总量不大。凤岗房地产概况总体开发水平低。目前凤岗房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套等都尚处在初级阶段。外来客户支持凤岗依靠其靠近深圳的优越性，吸引了许多外地购房者，使凤岗房地产市场呈现良好的上升趋势。市场渐趋活跃近年翡翠山湖、嘉辉豪庭等房地产项目的开发，使片区房地产市场渐趋活跃。樟木头房地产概况房地产市场发展成熟樟木头房地产市场由92年开始快速发展，到现在已发展了十多年。相续开发了御景花园、帝豪

6、花园、绿茵豪廷等十几个具有影响力的楼盘。整体市场已日趋成熟。购房主力以香港人为主樟木头有便利的交通，发展商更以此将楼盘主推香港市场，从而形成了以香港外销市场为主导的房地产市场。房地产外销市场总量增加，市场份额下降2003年以来，内销市场持续向好。整体外销市场虽然总量增加，但市场占有份额下降。挖掘本地市场从2004年下半年开始，樟木头内销市场迅速膨胀，发展商开始挖掘本地市场、而经济的发展也使内地人士的购买力不断增加。内销的比例从不到的一成的比例升至三成半左右。清溪镇房地产概况清溪房地产处于发展初期，商品房的开发仍处于较为初级的阶段。所开发的楼

7、盘中，以商住小区为主，户型以120平米以上的户型为主。清溪镇可分为新城区和老城区以及郊区三个部分。老城新城老城区，是香芒西路、康怡路、香芒中路、香芒东路延线。新城区，是聚富路和广场路交界处以南，清鱼路以北地区。郊区是清溪镇中心区以外的地区名称类型单位面积户型均价或销售情况金阳商贸广场商住94-137三房二厅二卫3200康泰大厦商住132-123三房二厅二卫2500星光商业广场商住70-86二房、三房1900公务员大楼小高层130三房二厅二卫1600碧月湾花园别墅，小高层140四房二厅二卫2980大绿地别墅，小高层168-348三房――六房3

8、000-6500年丰豪苑商住100-150三房售罄银桥花园商住120-160三房、四房售罄康怡花园商住120-180三房、四房售罄南峰聚富花园商住100-160二房、三房、四房售