陕西某楼盘物业发展建议.ppt

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1、水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇)谨呈：陕西世纪绿园置业有限公司泰盈置业水岸花城项目组2010年9月25日1物业发展总体思路项目分期开发建议产品规划设计建议项目物业管理建议23物业发展总体思路50万㎡北城滨河品尚社区360°门户都市生活形象定位4北城门户。品尚社区。5最爱「泊」生活。6项目发展总策略：以产品力与高性价比入市，保证销售顺畅；后期通过产品创新与升级，以强势产品力建立市场新标杆，赢得品牌与溢价。创新方式采用该种方式的原因影响关键点规划建筑1、最容易被感知，提升产品价值2、新增成本最少客户感知的第一印象社区配套1、周边配套缺

2、乏，社区必需2、提升产品档次的手段3、配套能够独自实现较高的市场价值周边配套状况建材设备1、在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价2、开发商追求长期品牌效应客户感知范围内本体条件项目周边符合目标客户需求的配套设施成熟；本项目受区位与成本限制，难以凭借强势配套实现产品力；市场中对新型建材设备的认知度有限，材料创新成本较高；本项目难以通过建材设备的创新实现产品力区域市场其他项目规划建筑设计水平较低，通过建筑规划形成产品的市场机会较大采用在规划建筑方面创新的方式7产品发展方向——规划建筑发力规划价值北城门户品尚社区体现品尚社区感以高层产品形

3、成视觉中心，与周边低层环境形成强烈视觉反差以大面积水景园林景观冲击客户感官以满足业主日常生活所需的超市、餐饮等商业完善区域配套不足的劣势以社区广场形成业主公共活动空间，营造社区人文环境以景观主轴、组团围合打造社区感社区边界、物业管理形成封闭社区8规划方案1——全高层社区产品分级建筑形式价值贡献标杆型产品点式高层和洋房项目价值的标杆主流型产品一梯两户的点式高层主要的利润贡献实惠型产品一梯两户或一梯三户快速回现项目产品分级建议在景观资源最好的区域设置楼王，作为项目的价值标杆；在销售时可作为样板房展示出来，暂时不销售，制造新闻热点，提升项目知名度。

4、总占地容积率总建筑面积万平米3.2万平米项目总指标9方案2——80%高层+20%花园洋房社区产品类型建面比例建筑面积（万平米）在项目中的作用市场评价多层洋房20%1.多层的形式启动市场，降低风险；2.丰富社区意向；3.产品线多样化。创新的品质多层亮相市场，引爆市场亮点。超越市场的普通多层，一举树立项目高价值。高层80%项目主要的产品形式，塑造项目的品尚形象以及门户建筑观感以纯粹的都市社区形象，与市场多层产品形成明显差异，形成高价值的滨河品尚门户社区的居住感受。合计100%备注：容积率3.2首期启动部分“实惠型高层产品”，稳妥启动市场，降低入市

5、风险；同时通过产品创新，依次推出“主力型高层产品”，引爆市场亮点；最后推出“标杆型多层洋房产品”，树立项目价值标杆。10产品规划设计建议11产品规划设计的「五个一」工程在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.12在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个

6、极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.“北城门户品尚社区”—整体规划13本项目规划设计示意图——整体花瓣式布局+组团围合形式震撼：整体采用花瓣布局，克服全高层社区天际线过于平淡的不足，丰富社区规划意向；轴线贯穿：主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观；资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成社区活力核；空间围合：以叶瓣支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富；规划设计示意图规划设计思路：主景观节点次景观

7、节点主轴线副轴线14物业排布及社区入口建议主入口：原规划209地块的主入口在泾渭八路。从泾渭八路到本案入口是商业街。建议：一、与前期档次较低的多层住宅形成区隔，建议再规划入口广场，彰显昭示性和进入性；二、商业街务必做适当的品质提升，营造商业情景，建议先行招商。物业排布：为避免不同物业之间的遮挡，建议围绕中心水景广场一次排布多层洋房和高层，均能分享中心广场的景观，形成开阔的视野。主景观节点次景观节点主轴线副轴线15集中体现项目规划价值——入口广场入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。建议以绿植加小型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的社区主入口

8、，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。凸显入口广场的形象。入口广场社区大门住宅开阔——社区旋律的启势16集中体现项目规划价值——社区主轴社区主轴是社区主