土地增值税纳税筹划及会计处理相关问题探析.doc

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1、土地增值税纳税筹划及会计处理相关问题探析【摘要】随着现代社会的不断发展，国家对各个行业的调控力度逐渐增大，房地产行业也不例外。作为对整个房地产行业具有较高影响的土地增值税就变成了国家对整个房地产行业进行有效调控的重要手段。基于此，本文主要对土地增值税纳税筹划与会计处理的相关问题进行了探讨。【关键词】土地增值税；纳税筹划；会计处理所谓土地增值税指的是在进行国有土地使用权、地上房屋建筑物及其附属物的单位和个人，对房屋转让过程中的收入进行征收的一种税种。在我国的房地产行业中的土地增值税是针对在土地的转让过程中对其土地的整个

2、增值额税的征收。对整个土地进行增值税的征收主要有两个方面的原因：一方面有助于国家在土地管理过程中通过土地增值税的征收达到对土地增值收益的再分配的管理,同时有助于国家的财政收入；另一方面是对于整个土地行业中的土地投机谋利活动进行有效的抑制，对于国有土地的收益的流失起到良好的保护作用。一、房地产企业的纳税筹划在整个房地产的开发过程中，土地增值税在整个房地产的企业的开发中占有较大的比重，同时整个土地增值税由于计算过程较为复杂并且税率的跨度较大，房地产的开发企业可以从主、客观上对整个纳税的规划有较大发挥空间。1•确定概念（1

3、）土地增值税。指的是对国有土地及其地上建筑物和其他附着物的产权的有偿使用过程中，对获取该收益的单位和个人所要征收的一种税收。（2）纳税规划。指的是对与税收有关的业务进行一系列的规划，从而制定完整的税收操作方案，从而在根本上起到对税收的节约。纳税规划、避税规划、节税规划、避免“税收陷阱”以及转嫁规划和零风险的施行等五个方面的内容。2关于普通住宅土地增值税规划措施所谓普通住宅指的是在整个住宅小区内建筑容积率达到1.0以上,并且单套房子的面积不足120m2并在整个交易过程中，实际的买卖价格与同类的房屋相比低于1.2倍的住宅

4、。据国家有关规定，在已售出的普通住宅中，如果住宅的增值费用达不到项目金额的20%，那么对此类房屋免收土地增值税。所以对于此类房屋，房地产的开发单位可以从两个方面对纳税规划进行明确的定位。一是价格；二是成本。（1）对于价格而言，房地产开发企业可以在一定程度上利用价格的调控来达到税收的免除，所要采取的措施就是让房地产的增值率不能高于税收的免征起点。（2）成本方面，从利息这一角度出发来提高成本价格，从而有效的降低土地增值税。财务管理中的利息支出必须根据房地产的项目进行一定的分摊同时得到金融机构的认可，采取这样的措施可以进行

5、扣除金额的计算；其他房地产的开发费用，按照行业的有关规定必须按照土地所有权金额与开发成本金额之和的百分之五进行扣除，不能实现分摊利息以及不岀具金融机构的书面证明，房地产的开发费用必须按照有关行业规定的土地所有权金额和开发成本金额之和的百分之十进行扣除。3•关于非普通住宅的土地增值税规划措施对于一些非普通住宅区，在此地段，由于业主对房屋的各个方面诸如室内外的环境以及各种配套设施的要求较高,所以使得在房屋的建设过程中具有较高的开发成本，但给房地产开发商进行土地增值税规划措施的实施创造了条件，这是由别墅等非普通住宅在整个建

6、设中的高成本造成更大的金额扣除，可以有效的降低增值税。4•关于商业用房的土地增值税规划措施房地产企业在有关写字楼等的商业用房的开发过程中,必须配备一套相关的设施，采用单独销售使土地增值税降低,可以从下面的例子中看出规划效果。一套准备销售的写字楼的数据如下：开发成本33000000元(其中300万元为设备成本)，土地出让金8000000元。现标岀售价1亿元(其中含设备售价6500000元)0营业税、城建税和教育费附加分别为：5%、7%和3%o方案一：房屋及设备统一售出(1)扣除金额：3300+800+(3300+800

7、)x

8、0%+(3300+800)x20%+10000x5%x(1+7%+3%)=5880(万元)(2)增值额"0000—5880=4120(万元)(3)增值率:4120-5880=70.06%(4)应交土地增值税:4120x40%—5880x5%=l354(万元)方案二：房屋及设备各自单独销售(1)扣除金额：3000+800+(3000+800)x

9、0%+(3000+800)x20%+9350x5%x(1+7%+3%)=5454.25(万元)(2)增值额:9350—5454.25=3895.75(万元)(3)增值率:

10、3895.75-5454.25=71.42%(4)应交土地增值税：3895.75x40%—5454.25x5%=1285.59(万元)经计算，方案二与方案一比较，利用设备单独出售方式节省税费1354—285.59=68.41万元，达到了节税的目的。二、土地增值税的会计处理1•房地产开发商土地增值税的会计处理措施土地增值税的征收是在房地产的转让流