商品房成本控制《楼层高与成本的关系》.doc

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1、商品房成本控制《楼层高与成本的关系》建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。建筑成本控制是工程项目投资全过程控制的重要环节。影响建筑成本控制的因素有很多，比如设计，建筑功能，层高与层数，建筑材料与设备标准等等。其中建筑层高与层数因素对于建安成本有着非常重要的关联因素。概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。一、建

2、筑物的层高在满足建筑使用功能的前题下应尽可能降低。在相同建筑面积的条件下，受到层高变化影响的主要项目是外墙、内墙、墙体饰面等，由于层高的增加还要由此引起相关项目的变化，如：-1.整体建筑高度加大其基础设计随荷载的加大而增加，外墙、内墙等垂直承重及分隔构件的增加，垂直构件的抹灰装饰量增加；2.采暖、卫生、空调、电气，垂直管道及管径的增加；3.因空间体积加大而造成的水、暖、电、空调设备容量的增加；4.墙体脚手架及水、暖、电空调安装脚手架的增加；5.垂直构件的模板数量的增加等等，从而造成了工程总造价的增加。据资料分析，住宅层高从3米降到2.8米，平均每套住宅综合造价可下降4%左右。平均每

3、降低0.1米，能降低造价2%左右。这是因为层高和净高的降低可以使基础、墙体、柱、内外装修、管线、采暖等工程量减少，从而降低工程造价。一般住宅层高可控制在2.7米～2.8米。二、根据不同性质的工程综合测算建筑层高每增加10cm，相应造成建筑造价增加2～3％左右。但当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。因此对于地皮特别昂贵的地区，为了降低土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅也是比较经济的选择。楼层数与造价的关系仅从住宅建筑的经济角度考虑，应该说多层住宅具有降低造价和使用费用、节约用地的优点。据资料分析，多层住宅楼层

4、层数与造价关系如下。 三、住宅层数与造价的关系1～30F住宅，根据建筑结构、设备综合、规范要求等大体可以划分为以下几个层数段：1～6F：将一层住宅造价定为100，则二层为84.72，三层为78.51，四层为74.98，五层为73.65，六层为72.37。因此，可得出结论，六层以内住宅的层数越多，造价越低，且相邻层次间造价差值也越小，多层住宅以采用5～6层为好。7～12F：7层及以上住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。11层及11层以下单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风。13～18F

5、：12层及以上的高层每栋楼设置电梯不应少于2台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。19～30F：19层及19层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。结论：在确定的各范围段内，（例如确定的层数段为12～18F,如果规范都满足的情况下，采取18F比较合适）层数越高则越经济、单方造价成本越低、获利越大。在砖混建筑中，8层比6层节约，但要增加电梯成本。在底框6跃7建筑中，如果楼板现浇，则异形框架柱结构优于砖混结构。在中高层、高层建筑中，结构造价因风荷载、抗震、消防、施工等因素，随高度增加而增加，这个平衡点要经过很专业的计算。 四、建筑高度与成本控制的关系民用住宅按层数划分为多层建筑住宅（4～6层）

6、、中高层住宅（7～9层）、高层住宅（10层以上）。众所周知，在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济。当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。具体表现，从四个与建筑高度有关的方面总结其与成本之间的关系 ：-（一）、从建筑消防要求上讲普通民宅层数的临界点为6层、9层、12层、18层；其高度的临界点为24米、32米、50米。1.6层以下的砖混结构（无商业网点）或高度24米以下（无商业网点）的民宅没有特殊的消防要求，不需要加设

7、电梯和楼梯，所以在总体规划允许高度范围内，尽量选择接近临界点高度的层数。2.6层以下或高度24米以下的带商业网点的均有消防要求，所以商业网点的层数取高舍低。1.7～9层或24米至32米的民宅消防标准为一个档次；13～18层以上或32米至50米的民宅消防标准为一个档次；以此类推标准依次提高，在此范围内层数的确定应选择接近临界点高度的层数。 （二）、从基础形式上讲就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，