某项目营销策划定位报告.ppt

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1、——昊创高新南项目营销策划报告ROYALBAY御沙湾来自....中国最大的资料库下载提案思路市场诊断项目发展战略项目思考项目解析第1篇：市场诊断经济。1深圳市场GDP增长率与房地产发展的关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展近年深圳GDP增幅：17%左右房地产高速发展1深圳市场土地。1深圳市场关内土地稀缺房价持续上涨1深圳市场供需。1深圳市场05年南山区潜在供应项目37个，高价位项目供应量超过30%供不应求南山仍属热点房价继续走高1深圳市场政策。1深圳

2、市场房地产投资增幅有所下降房地产开发规模明显得到控制金融紧缩政策将会延续，房价上涨幅度将趋于缓和1深圳市场121号文件18号令提高二次置业按揭贷款的门槛加息“禁筹令”南硅谷——占据着深圳滨海沿线重要位置，是深圳乃至南中国唯一拥有硅谷概念的海湾新区。1南硅谷市场住宅用地26万平方米住宅建面78万平方米住宅总户数约7000户居住人口达3.6万人功能界定居住功能科技功能教育功能规划配套公共配套齐全大多数居住用地一般都配有自己的小型商业服务设施缺乏大型商业文化中心人口密度低、高科技教育概念的纯粹优质片区功能界

3、定1南硅谷市场稀缺的自然景观为南硅谷最核心的吸引力景观资源1南硅谷市场具有强大吸引力的教育体系，是深圳名符其实的大学城—教育配套1南硅谷市场—商业商业配套日趋完善，居住氛围逐渐形成—交通完善的交通体系、南山与福田罗湖之间的纽带位置为南硅谷楼盘抢占深圳市场,吸引香港消费群体创造了条件南硅谷历年推售物业列表项目名称2003年2002年2005年2006年2004年发展商阳光带海滨城1期招商滨福庭院熙湾海怡东方纯海岸中信海阔天空中信福田鸿威深咨本案上市时间祺悦项目推售时间总量(万平方米)17.59.76.2

4、383.383.3阳光带海滨城2期招商14.5年推出量(万平方米)年销售量(万平方米)82201527735—301南硅谷市场供不应求，价格具有上涨空间客户区域分布科技园:南山:福田:其它02年03年04年50：40：9：155：35：9：150：30：15：5三房及以上中大户型为主三房为主，传统居家型，产品同质化三房为主，传统居家型，较多雷同产品宣传概念“深圳滨海第一城”“因天赋而优越”南硅谷片区，教育社区中心生活南硅谷片区高尚社区南硅谷房地产发展历程1南硅谷市场市场特点02年03年04年市场认同度

5、低引起市场关注，但区域价值未得到充分展示产品限于内部竞争，区域价值明显被低估阳光带海滨城一期公开发售深圳湾·南硅谷命名论坛秋交会三大楼盘集体亮相深圳湾三大楼盘集体亮相春交会，15公里生态长廊设计方案确定结点销售均价（元/㎡）6500—68006800—72007400左右南硅谷房地产发展历程1南硅谷市场区域价值未挖掘，物业升值潜力巨大!2006年南硅谷的未来？1南硅谷市场机遇?挑战?滨海大道休闲生活带后海填海区公共活动中心口岸区东侧生态绿廊东角头沿岸休闲旅游公园海上世界人文主题公园机遇一：15公里观海

6、长廊机遇二：滨海沿线物业升值机遇三：滨海物业纷纷亮相机遇四：交通体系发达机遇五：居住氛围形成，商业完善机遇②①⑦本案高尔夫南硅谷潜在供应项目中，本项目的景观资源最佳。③④⑤⑥①伟鸿项目5.78万m2②卓越项目6万m2③三九项目4.2万m2④世博项目4.8万m2⑤澜涛项目3.87万m2⑥东方雅香项目3.2万m2⑦风平浪静家园——挑战一：南硅谷潜在供应项目30万，普遍规模较小，存在同质化1南硅谷市场130余万㎡区域名称2005—2007年潜在供应量未来总供应量10万㎡项目南硅谷后海蛇口深圳湾30余万m20

7、个75万m22个200余万m27个250余万m28个约30万㎡120余万㎡近60万㎡挑战二：同类区域潜在供应量巨大，区域间竞争激烈1南硅谷市场发展空间广阔市场竞争残酷可以预测：南硅谷市场未来超越南硅谷！亲近深圳湾！面向全深圳！项目制胜关键第2篇：项目定位沙河高尔夫滨海生态公园深圳湾滨海大道地铁沙河西路硅谷公园南外小学南外中学超市深南大道联理集团、中兴通讯、招商银行深圳大学、高新园区、深圳虚拟大学园待开发工业用地位置：项目紧邻高新南十一路、科技南环路、沙河西路用地面积：1.0643万m2建筑面积：3.8

8、315万m2容积率：3.6覆盖率：＜25%技术经济指标2地块解析其它楼盘阳光带海滨城/超市高尔夫南山中学项目地块沙河西路纯海岸滨海项目地块N地块四至2地块解析滨海概念高端形象锁定科技园、南山高收入消费群体，面向深圳消费群，吸引香港置业群体全新营销理念利用教育资源产品超越突出景观优势滨海概念品牌物管顾问区域重新界定，以区域价值带动项目价值客户细分，考虑重视教育配套的消费群高端形象产品超越，差异化强强联手，滨海硅谷双重概念，独特营销利用景观资源客户细分产品创