某房地产商业项目营销策划方案.ppt

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1、上东锦城商业营销方案——嘉联.上东锦城项目组谨呈：第一部分项目区域商业情况第二部分项目商业整体定位第三部分项目商业销售思路区域商业分布区域商业市场[报告脉络]区域商业分布——【区域交通】项目成龙路与三环路交界处，交通便捷；但由于位于娇子立交桥下，单行立体通车，不便于人流、车行组织；同时由于项目位于快速通道旁，三环路市政绿化50米，成龙路市政绿化20米，项目商铺基本被市政绿化覆盖，商业昭示性极差。项目商业覆盖面受限区域商业分布——【区域商业集中点分布】川师校园广场区域商业中心万科城市花园社区商业中心万达区域

2、商业中心东润风尚社区商业中心区域商业中心—万达广场：购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：城东、城南区域商业副中心—川师校园广场：购物、休闲、娱乐、餐饮辐射范围：成龙路片区社区商业副中心—东润风尚：餐饮、社区服务辐射范围：项目周边社区商业副中心—万科城市花园：餐饮、社区服务辐射范围：项目周边项目5分钟生活圈内存在万达、川师等区域商业中心，周边居民选择较广。本案区域商业分布——【区域商业集中点分布】本案万科城市花园社区服务商业蓝谷地社区服务商业卓锦城社区服务商业锦江城市花园社区服务商业社区服务商业—万科城市花园业

3、态：餐饮、社区服务消费群体：业主社区服务商业—蓝谷地：业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业—卓锦城：业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民社区服务商业—锦江城市花园业态：社区服务消费群体：业主、少量周边居民新建楼盘商业为社区商业，消费群体为业主及少量周边居民，居民日常消费遵循就近原则项目商业：受交通环境、开发环境影响，商业覆盖面小，预判消费群体社区居民万科城市花园四川师范大学蓝谷地卓锦城锦江城市花园成龙路万科城市花园校园春天蓝谷地卓锦城锦江城市花园成龙路区域商业分布——【区域商业分布

4、特征】【特征二】：区域商业客户选择较广，社区商业消费遵循就近原则【特征三】：各社区商业消费群以社区业主及少量周边居民为主，覆盖面大于本项目【特征四】：社区商业业态以日常服务型业态为主【特征一】：沿成龙路呈点状分布，间隔距离较远区域商业市场——【商业市场调研】调研对象：已售项目租赁价格项目环境销售价格业态规划推售模式产品情况在售项目销售价格项目环境推售模式产品情况量价关系选取原则：成龙路点状商业、消费群体主要为社区业主、近年新建项目、经营状况较好万科城市花园、蓝谷地、卓锦城研究属性：锦江城市花园研究属性：成

5、龙路位置及交通成都万科城市花园位于成都东南方向，成龙路8号，紧邻成龙路，无遮挡昭示性强，至二环路1500米，到九眼桥8—10分钟车程。交通四通八达，路况良好万科城市花园规模总占地面积760亩地，总建筑面积约50万平方米，可容纳20000人居住，商业消费市场庞大社区配套商业配套：一期近4700平方米商业面积，规划设计60余间个商铺。整个商业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区。包括了超市、银行、邮政、诊所、药店、CD音响房、发廊、糕点房、网吧、以及中西餐厅等。其中超市，面积约450平方米。另规划

6、菜市500平米教育配套：社区内规划有幼儿园、小学、中学。可完全满足社区业主不出社区就能享受便利生活社区人口众多，消费能力旺盛，主要商业位于成龙路沿线为入城必经地段，口岸较好，业态齐备，覆盖范围较大商业市场调研——【万科城市花园】万科城市花园上东锦城成龙路万科城市花园城市花园商业广场花园后门商业广场社区内商业街1-3F独立商业广场餐饮、教育、超市、银行、美容美发等1F社区内住宅底商教育、便利店、二手房店、按摩店、诊所等日常服务业态1-3F住宅底商+独立商业广场餐饮、银行、药店、洗车行、超市、咖啡馆、书吧等商

7、业区分为餐饮区、生活服务区、文化家居区和休闲娱乐区生活服务区文化家居区文化家居区餐饮休闲区万科城市花园——城市花园商业广场（餐饮休闲区）邻成龙路，社区入口旁，口岸好昭示性强。1-3F独立商业，布局以围合式形成人流循环。烘托商业氛围，商家入住率达85%，经营状况良好1F（33-1490㎡）业态主要为银行、餐饮、超市，2F-3F（43-781㎡）业态为美容美发、教育培训、咖啡水吧、美体健身等。1-3楼以5部楼梯、2部电梯连接，2-3楼走廊为跑马廊设计，店招位昭示性较好。2-3F商铺空置率比1F高15%，2-3

8、F业态对居住人口消费能力及消费习惯要求较高。业态齐备，人流通达性好地段人流吸附力较强，为区域较大商业广场，对社区业主及周边居民均有吸引力，经营状况良好，大社区过万户居民提供庞大的消费市场。销售价格及租金按1-3F逐渐递减，业态种类丰富，覆盖日常生活类、品质提升类、教育培训类等诸多业态万科城市花园——城市花园商业广场（餐饮休闲区）良好的社区地段优势、优化的业态、良好消费能力、过万消费人群奠定了该物业价值，确立了可观回报率及良好的