策划版本纲要.doc

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1、策划版本纲要一．整体产品策划1．项目分析（1）项目背景分析l深度了解项目规划要点（设计要点），以此为基本数据，制定项目的技术经济指标。利用表格表现，如下表所示：总用地面积  容积率总建筑面积  建筑密度其中：住宅面积  建筑高度会所面积  不计算容积率面积教育配套面积  车位商业配套面积  建筑特征  l38/38了解政府控规和详规，通过细致的分析，可对具体项目的前景规划用发展的眼光作出更为实际的方案。通过以下几方面总结政府整体规划：a.交通前景规划状况b.教育配套前景规划状况l商业配套前景规划状况c.环境前景规划状况l定位报告分析，通过对策划定位报告的分析，

2、提炼定位报告的重要观点，以便能使产品策划紧扣项目整体思路。通过以下步骤来做：a.着重对产品定位进行总结b.用专业的语言进行复述c.对其它项目定位进行总结d.预示产品对定位的支撑（2）.项目地块分析l地块环境分析，对项目所在地块周边环境进行分析，把深度挖掘的优劣势，一一列举出来，可通过下面具体内容加以表现：a.对周边方位进行分析b.对周边自然景观及建筑物进行分析c.对有关气象指标进行分析，包过日照，风向等。d.38/38居住环境分析，包过居住氛围，居住习惯等。l地块特征分析，对项目所在地块自身进行分析，把一些具体的指标加以细化和研究，可通过图示和文字加以描述。a

3、.对地块形状进行分析，包过地块四边的坐标点，角度等。b.对地块的地坪进行分析。c.对地块的竖向进行分析。d.对地块的自身环境进行分析。2.  项目创意（1）项目命名  可能不会是项目的名称，而是项目的创意名，如果有可能的话，也可能是项目的推广名。（2）项目创意    基本上从两方面去创意，即抓住人性的东西进行创意，抓住项目的特征进行创意。创意可通过文字（电视脚本形式）或图片（连环画形式）加以表现。3.规划设计（1）规划理念l38/38居住理念，主要从人对居住的理想化去考虑。通过以下步骤去做：a.分析客户的背景资料。b.分析客户的居住心理。c.初步形成产品的轮廓

4、。d.形成项目的居住理念。l生活方式，主要从人对生活方式的实在追求去考虑。通过以下步骤去做：a,分析客户的背景资料。b.分析客户的生活方式。c.初步形成产品的轮廓。d.形成项目的生活方式。l总结，通过前面两种的分析，找出更为符合项目的规划理念。（2）设计表现l场地设计，首先大体上确定主出入口，并大体上划分组团。l交通组织设计，确定交通路线，区分人车路线。l组团细分，依据道路的划分，将各组团进行细分。l建筑群布置，依据组团的划分，布置建筑群。l38/38环境用地，将一些空地合理安排好，作为环境的设计用地4．环境设计（1）项目分析l项目规划分析：a．项目的总体规划

5、分析b．项目的建筑及其风格分析l项目地盘分析：a．地块形状分析（地块形状、地块周围建筑、周围教育设施、附近            道路环境）b地块景观分析（项目四面的景观和项目最大的景观优势）c地块区位分析（项目范围和面积、项目地块发展方向）d周边配套分析（交通、食肆、购物、附近楼盘的配套分析）e竞争对手分析（2）项目背景情况分析l分析发展商的项目要求l分析项目的文化背景l分析项目附近的人文环境l38/38分析项目四周居住者的消费能力l分析项目的市场定位（包括总体定位、项目客户定位、形象定位、项目功能定位等。）（3）环境创意l环境的创意一定要紧紧围绕项目的自身

6、情况来考虑，根据以上的项目分析来构想环境的创意，扬长避短。所以每个楼盘的创意肯定是独一无二的。（4）小区环境要包含的一些主要元素：l入口标志（物）l入口及入口广场l中心广场（花园）l会所l成人休闲区l儿童活动区l运动区（包括球场、游泳池、跑道）l水体景观（例如喷泉、水池、流水等）l绿化空间l38/38消防环道l行人步径、车道l总结：每个项目的情况都不同，都有它自己的独特之处，小区的环境设计要根据每个项目的实际情况来设计。5.  建筑群特征（1）建筑群外立面l建筑群的朝向l建筑群总体形象l建筑群外立面细部l建筑群体天际线控制（2）.建筑群主色调l色调建议分析l建

7、筑群总体色调控制l建筑群主色调控制二.个体产品策划1.  户型（1）建筑单元确定l38/38居住人口密度的确定l每层居住户数的确定l建筑单元的确定（2）整体户型确定l户型定位l户型指标确定l户型格局（3）户型功能用房确定l厅的确定l卧室的确定l洗手间的确当l阳台的确定l配套用房的确定（4）户型功能用房摆布l“左右”法则的分析l厅的布置l卧室的布置l38/38洗手间的布置l厨房的布置（5）户型功能用房合理分析l使用功能分析l内部空间分析l居住心理分析（6）户内交通路线分析l入户路线分析l室内路线分析l各功能用房路线分析（7）户型景观分析l露台（阳台）景观分析l窗

8、外景观分析l室外景观分析（8）室内装修