湖湾营销策略求解之路.ppt

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1、世纪瑞博.广告有限公司高深可测求解望京之巅东湖湾营销策略求解之路目录：第一部分宗地篇第二部分产品篇第三部分客群篇第四部分执行篇第五部分视觉篇这看上去应该是一个简单的不等式，是。但是如何把括号中省略的内容补足？？使不等式成立！……求解，是我们今天沟通的主题。……！。高价值价格比营销永恒的不二法则（10+64+24.8）×（3+1）²+（···）≥9500求解之源——东湖湾营销推广三大核心问题一、价格：9500元/平米，主力户型总价160万，望京区域毛坯期房最高价。如何支撑？二、地块：望京区域最有价值的地块。如何体现？三、生活：望京区域最高品质社区。如何打造？PART1宗地篇求解宗地最大

2、价值点“后望京”时代到来从历史中走来，望京进入后望京时代望京，始于金朝“望京馆”，元明为“望京墩”，清乾隆时命名“望京”，缘地势略高于周边1－2米，取“位居广阔平原，遥望京都”之义。上世纪末，望京规划为亚洲最大生活区，大量韩国人入驻望京，但拥挤的交通与贫乏的配套使望京成为北京有名的卧城。现今望京，打破交通瓶颈，一改卧城旧貌，摩托罗拉、西门子LG等世界500强企业争相进驻，沃尔玛、宜家等大型商业与生活配套日益兴隆，中高档住宅比邻而建，住宅价格节节攀升。至此，望京进入后望京时代，与丽都、燕莎商圈联横成为北京国际化高端居住区。◇望京区域交通与商业、生活配套逐年完善，十年之后，区内楼盘价格翻了一番以

3、上，目前高档住宅毛坯房均价可达8000元以上/平米，精装房价格要在此基础上再增加千元左右；◇楼盘品质逐步提升，由早期塔楼到板塔结合、低层、高层板楼、联排、TOWNHOUSE等，三年前的CLASS成为望京标志性经典之作，今天的东湖湾将为望京住宅发展树立里程碑；◇今日望京，已非昨日卧城，大量世界500强企业进驻望京高科技园区，加之最近两年开始的大规模商业开发等优势条件，望京高档住宅产品未来发展潜力巨大。价格攀升潜力无限——望京内楼盘价格逐年攀升，区域潜力不可限量后望京PK其他竞争区域跳出望京后望京PK朝青板块基因对比后望京在售代表项目：东湖湾、香颂、国风北京融科橄榄城、季景沁园（精装）代表项目平

4、均价格水平：8500－9500元/平米景观与配套：北小河公园、望京公园、中小学、大专院校、多个商业中心交通：机场高速、京承高速、东北四环、五环客群：望京外企中高管、京东、京北部分中高端人群、望京内部二次置业者朝青板块在售代表项目：星河湾、天鹅湾、A-ZTown润枫水尚（以上项目产品都是精装房）代表项目平均价格水平：9500－12000元/平米景观与配套：红领巾公园、中小学、社区内部商业交通：东四环、五环客群：CBD中外企业高管、京东二次置业人群优势：后望京具有相对价格优势，客群范围更广，生活配套更齐全，交通更便利。劣势：朝青板块距离CBD更近，产品多为精装房，可以更好的满足CBD高端客群投资

5、与自住需求。后望京PK上东、朝阳公园、泛CBD板块基因对比后望京在售代表项目：东湖湾、香颂、国风北京融科橄榄城、季景沁园（精装）代表项目平均价格水平：8500－9500元/平米景观与配套：北小河公园、望京公园、中小学、大专院校、多个商业中心交通：机场高速、京承高速、东北四环、五环客群：望京外企中高管、京东、京北部分中高端人群、望京内部二次置业者上东、朝阳公园、泛CBD板块代表项目：阳光上东、棕榈泉、观湖国际、富力城、乐城国际代表项目平均价格水平：10000－20000元/平米景观与配套：朝阳公园、中小学、国际学校、国贸、燕莎等商业中心交通：东三、四环、机场高速客群：CBD中、外企业高管、京

6、东实力派高端人群，多次置业者优势：区内楼盘性价比较高，具有较大升值空间，客群范围较广，居住密度相对较低。劣势：三大板块为京东的黄金板块，区域价值具有不可替代性。后望京PK百子湾、四方桥板块基因对比后望京在售代表项目：东湖湾、香颂、国风北京融科橄榄城、季景沁园（精装）代表项目平均价格水平：8500－9500元/平米景观与配套：北小河公园、望京公园、中小学、大专院校、多个商业中心交通：机场高速、京承高速、东北四环、五环客群：望京外企中高管、京东、京北部分中高端人群、望京内部二次置业者百子湾、四方桥板块代表项目：沿海赛洛城、金都杭城、华侨城、世纪东方城代表项目平均价格水平：8500元左右/平米景观

7、与配套：窑洼湖公园、中小学、欢乐谷社区内商业配套交通：东四环、两广路东延长线、京沈高速客群：CBD中、外企业中级白领优势：高端客群相对集中，商业、生活、教育配套相对齐全，交通更便捷。劣势：中端客群较集中，百子湾、四方桥板块价格更具竞争优势，距离CBD较近。区域PK结果：区位：价格：配套：客群：较京东、京南各板块而言，区位更优，上风上水。a.较朝阳公园、CBD周边板块而言，区内高端项目性价比更优，未来升值空间较