长沙顺天集团洋沙湖项目营销策略.ppt

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1、谨呈：顺天集团——洋沙湖项目营销策略新鼎顾问/2012.1目录总目录第二部分：项目分析及定位理解第四部分：项目营销策略第三部分：营销策略思考第一部分：开发目标与问题界定开发目标与问题界定第一部分：开发目标与问题界定1、开发目标2、问题界定第一部分：开发目标与问题界定一、开发目标2、高品牌目标4、一期成功销售3、一定的溢价1、高速度目标年均10万方的别墅物业消化量顺天品牌在湖南再拔高，洋沙湖项目成为城市传奇项目高举高打，实现溢价首发区成功销售，为项目整体运营奠定良好基调开发目标与问题界定二、问题界定3、竞争

2、分流1、整体运营策略4、持久竞争力2、客户抗性大项目开发周期长达10年，需要全面的运营策略来支撑项目离长沙北35公里，展示面少，客户对旅游地产接受度低，郊区陌生感强，抗性大本项目虽然体量大，但同类项目或别墅项目不可避免将分流客户体量大，周期长，需要长久的竞争力来提升客户信心作为2万亩的超级大盘，面临的问题很多，但主要问题主要有以下几点第二部分：项目分析及定位理解一、项目分析二、市场竞争四至价值配套竞争项目竞争格局区位指标项目分析及定位理解项目分析区位四至指标价值配套总占地面积20000亩湖区面积10000

3、亩可开发面积10000亩产品类型酒店、公寓、别墅、商业、主题公园主力产品别墅湖湘地产史前巨无霸，湖湘地产格局引领者长株潭滨湖示范区，长沙北近郊，郊区陌生感强项目分析区位四至指标价值配套长沙北近郊洞庭洋沙湖国际度假区位于长株潭城市群滨湖示范区——湘阴县，北距长沙35公里，35分钟车程可达长沙市区，通过水上航线30分钟可达洞庭湖。便捷的交通网络芙蓉北路湘江大道京珠高速复线地铁一号线（北延长线）长岳城际轨道湘江水路滨江示范区长沙35分钟车程区位四至指标价值配套项目分析西临湘江，其它区域均为村落、荒山、或农田区位

4、四至指标价值配套项目分析高尔夫，筑就湖湘领袖精英荟萃地区位四至指标价值配套项目分析万亩水域，20公里湖岸线，湖湘独一无二向东，那里有最美的晨曦累了，在这里最诗意地栖居吧区位四至指标价值配套项目分析流苏酒店群，五星滨湖度假酒店，为婚宴、派对、会议、休闲度假等提供高端服务区位四至指标价值配套项目分析游艇俱乐部，提供展销、婚礼、会议、培训、聚会等服务展销婚礼拍摄培训聚会区位四至指标价值配套项目分析完善的旅游主题体系欢乐水世界波西米亚异域风情3000亩湿地公园滨湖度假小镇（购物、休闲）小结这里将会是湖南湘首席旅游

5、度假天堂，这里将会是齐名于韶山，凤凰，甚至是张家界的旅游景点！韶山凤凰张家界小结华天城——卖灰汤温泉×燎原水库——卖湖景×青竹园———卖高尔夫×堤亚纳湾———卖湖景×竞争者停留在物理层面但别墅不只可解决居住功能的！我们的机会在哪里？顶级富豪、权贵聚集，休闲商务专属领地塑造别墅的精神灵魂！身份感、阶层感、领地感如何区别于竞争者？进入蓝海战略！从而回答第3个问题，从定位区分，以减弱客户分流3、竞争分流1、整体运营策略4、持久竞争力2、客户抗性大项目开发周期长达10年，需要全面的运营策略来支撑项目离长沙北35公

6、里，展示面少，客户对旅游地产接受度低，郊区陌生感强，抗性大本项目虽然体量大，但同类项目或别墅项目不可避免将分流客户体量大，周期长，需要长久的竞争力来提升客户信心问题界定项目定位理解整体定位：以休闲资源、高端住宅为核心的大型综合体休闲度假新城第三部分：营销策略思考一、五大原则三、客户特征二、案例借鉴营销策略思考整体运营五大原则配套先行产品多元品牌建设滚动开发借势反哺高尔夫会所交通整体运营五大原则配套先行产品多元品牌建设滚动开发借势反哺度假公寓波西米亚别墅商业街湿地公园度假酒店整体运营五大原则配套先行产品多元

7、品牌建设滚动开发借势反哺客户忠诚度顺天品牌整体运营五大原则配套先行产品多元品牌建设滚动开发借势反哺这是一场马拉松融资成本整体运营五大原则配套先行产品多元品牌建设滚动开发借势反哺借势反哺从而回答第1个问题，五大原则确保整体运营成功3、竞争分流1、整体运营策略4、持久竞争力2、客户抗性大项目开发周期长达10年，需要全面的运营策略来支撑项目离长沙北35公里，展示面少，客户对旅游地产接受度低，郊区陌生感强，抗性大本项目虽然体量大，但同类项目或别墅项目不可避免将分流客户体量大，周期长，需要长久的竞争力来提升客户信心

8、问题界定1、客户对“旅游地产”概念接受度低！更紧迫的问题:Risk2、距长沙北35公里，郊区陌生感强！他山之石，可以攻玉——《诗经·小雅·鹤鸣》其它案例简介：投资35亿元人民币精心打造的东部华侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，总规划面积6.55平方公里。一期已于2007年7月28日隆重试业功能分区：1、旅游度假区：包括大侠谷、茶溪谷、5座特色鲜明的度假酒店等。2、体育运动区：主要为云海谷高尔夫、体育公园。3、高档居