房地产策划方案.ppt

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1、项目名称：下城区石桥单元r21-04地块金港花苑策划人：策划时间：浙江建设职业技术学院2021/7/21下城区石桥单元r21-04地块金港花苑浙江建设职业技术学院2021/7/21第一部分：宏观环境和微观环境调研分析第二部分：个案综述第三部分：项目推广策划第四部分：结果形式第五部分：课程实践及成绩评定目录浙江建设职业技术学院2021/7/211.1杭州市或地块区域经济基本情况1.2地块所在板块基本情况1.3相关政策及影响1.4土地市场、房地产市场分析第一部分：宏观环境和微观环境调研分析杭州市或地块区域经济基本情况2021/7/21GDP643.5

2、7亿元房地产投资情况上半年，我市房地产开发投资保持稳步增长，全市实现房地产开发投资977.96亿元，增长28.2%，增幅较去年同期和一季度分别提高11.1和1.3个百分点。居民可支配收入120949.07元2013年末，下城区户籍人口405966人，按户籍性质分，非农业人口405963人；按性别分，男性204468人，女性201498人。2013年全区人口出生率9.74‰，死亡率4.15‰，自然增长率5.59‰截至2013年末，下城区辖8个街道：武林街道、天水街道、朝晖街道、潮鸣街道、长庆街道、石桥街道、东新街道、文晖街道。人口情况杭州市或地块区

3、域经济基本情况下城区地处杭州市城区中心，北依京杭古运河，南濒秀丽的西子湖，西靠省委、省政府驻地、北靠市委、市政府驻地，东临古城河贴沙河。总面积31.46平方公里，总人口52.61万人（2010年），辖八个街道，区政府驻文晖路1号。居住条件杭州市或地块区域经济基本情况一、1条规划地铁，多元化交通格局二、2条现代化高架路，提升丁桥交通优势三、4条交通主干道，多方连通市区四、水路交通地块所在板块基本情况丁桥，位于杭州市城市东北部，居杭州主城区与郊区半山、副城临平的发展要道，东至下沙，西接半山、石桥，北接临平，东通九堡、乔司、南为拱辰、大关，有石桥路、机

4、场路、绕城公路沟通市中心与内外，为杭城东北部发展的重要区块，有着“承主启副”的重要区位特点。区域位置地块所在板块基本情况地块所在板块基本情况教育配套建设7所幼儿园、4所小学、2所中学和1座市级医院，丁桥二级综合性医院已经落实地块。文化商业沿中心道路南北侧将建设活动中心、娱乐、商业等服务设施。生活圈内已经有10万平方米的新城商业中心新城广场、2万平方米的一站式购物广场物美超市。美丽丁桥以文化人：①“孝文化”提升核心价值体系。②“全民”健身运动会农趣盎然。③“皋亭荟”创新基层群文工作。规划地块所在板块基本情况杭州市东新单元控制性详细规划根据杭州市规划

5、局对丁桥综合体项目的总体规划,丁桥板块分为“丁桥规划单元”和“丁桥西规划单元”。城市快速路：德胜路和石祥路地上为高架快速路金融土地房产政策法规政策相关政策及影响对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;按照最新房产政策，个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。2014年土地新政策，通过2014年中央一号文件体现出来，文件提出完善农村土地承包政策；引导和规范农村集体经营

6、性建设用地入市；完善农村宅基地管理制度和加快推进征地制度改革。土地三权分离央行放松首套房认定:还清首套房贷再贷算首套；鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则积极支持；符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放；扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

7、土地市场杭州推出土地价格走势杭州成交地块价格走势土地市场、房地产市场分析房地产市场分析下城区二手房价走势下城区二手房交易走势土地市场、房地产市场分析小结：1、从农村与城市人口对比来看，进城首次置业需求空间仍很大，但由于城市人口基数偏少，对城市开发量及速度的推动不会很快，本案须以时间换空间，把握好开发节奏，让市场需求与开发建设成本形成健康有序的关系。2、随着城市经济的发展，结构的转型，劳动力价值的提升，使得城市中高收入者数量不断增加，并会对城市生活及居住品质提出更高的要求。俗话说：说到底还是要看品质，质量决定一切——选择高端要高到什么程度才能恰到好

8、处，是我们接下来要研究的核心问题！——从土地到市场是能解决地块形式的问题，从市场到地块是能解决地块内容的问题！那么问题来了？浙江建设职业