上海IF社区项目商业部分销售方案.ppt

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1、IF社区北块裙房商业销售方案业态定位建议价格定位建议商铺销售模式报告内容提要第一部分：商场业态定位建议项目概况本项目商业共分为3层，其中东面临黄兴路、南面临国顺路。建筑面积约为7256平方米，单层面积在2400平方米左右。内部1-3层由上下共4部自动扶梯和1部货梯贯通，今后将较为便捷的引导消费人流的上下循环，很大程度上提升了2、3层的商业价值。◇布局优势：◇每层均分割成12-259平方米面积不等的68个产权式商铺，主力面积为60-120平方米。◇每层的走道设计超过3米，有利于平面人流循环。◇临道路商铺的外墙以大面

2、积玻璃材料为主，通透感较强，物业的整体视觉形象良好。◇建筑为框架结构，各堵内墙都能自由打通，可自由分割。◇楼层层高较高为4.5米，吊完顶的高度也达到了3.3米。布局劣势：◇供水、供电不足，无煤气。◇停车位严重不足，货物运载空间也受到影响今后五角场商圈日均人流量将达到68万人次未来几年将完全将成为上海第二个徐家汇独特地理形态和巨大的潜在消费能力五角场商圈的未来大环境分析：五角场城市副中心新建小区新江湾城住宅新村中原居住区人气周边丰富的人口基础——商业运营的保障以三大主力店的“商业磁石”效应为基础，依托五角场商圈的辐

3、射，极大的提升了黄兴路的商气和人气。小环境分析:家具、家居、建材、家电类为主的业态，使黄兴路已成为这一地区的一条“消费旺街”，一条辐射可达杨浦全区的特色专业街。与周边商业充分融合，利用五角场商圈的整体效应，做“精”做“专”。通过对大环境和小环境的分析定位思路一定位思路二抓住区域发展的未来趋势和人群消费特征，做“特”做“强”，作为五角场大商业的有效补充。思路一寻求空白，做特做强我们的商业是品牌服饰折扣专营店方案1定位考虑居住人气很旺，整体消费仍然以吃、穿等日常消费为主流整体消费水平不高，学生占据相当大的比例，“消费

4、实力不强，但追求品味”是区域现在也是未来很长时间内的消费特征五角场核心商圈内商业档次较高，集中中高层消费群，我们抓住中层主流消费群，给五角场核心商业圈以补充。品牌折扣专营店在上海目前还不多，但经营状况都很好，如：世贸商城、长风公园华联商厦二楼、foxtown等。主题鲜明，大众接受度高，易于招商；档次不低，易于管理，也易于做出品牌。三楼:内衣、鞋、包等小商品的知名品牌二楼知名运动品牌adidas、nike、reebok、puma、匹克等底楼：中档休闲服饰品牌，如ONLY、JACK&JOHNS、ESPRIT等业态布局

5、优势：市场接受度高，消费群广；保证商场档次，未来升值更有空间可能；服饰经营对场地条件要求不高；主题鲜明，易于招商，也易于后期管理拥有著名经营管理公司的统一管理、经营方式，保证后续顺利经营；劣势：必须有知名的商场经营管理公司来参与招商与经营，如foxtown；这种知名经营管理公司比较难找，合作谈判的难度也比较大。思路一寻求空白，做特做强我们的商业是酒店用品专营商场方案2定位考虑五角场城市副中心的发展，商务人气大量导入，带来酒店业的繁荣经济型酒店（如莫泰168、如家等）整体行业的崛起，五角场必定会为该类型酒店的必争之

6、地酒店用品专营商场在全市范围较少，本案是五角场乃至全市商业业态的一个补充主题鲜明，易于招商；档次不低，易于管理，也易于做出品牌。三楼:客房、餐厅等使用的皮草、布革纺织品二楼玻璃、金银铜、不锈钢、陶瓷、铝合金器皿，及机器、机械底楼：酒店家具业态布局优势：主题鲜明，易于招商，也易于后期管理；比较符合五角场未来经济发展的趋势，相对来讲是一个市场空白，一种机会，比较容易做出专业和品牌。劣势：消费群过于集中、单一，有一定风险；集体采购式的经营，商场的更多功能是展示，租金不会很高；本案的车位较少、运载空间也不充裕，对于招商可

7、能存在一定的限制。思路二融入区域商业，做精做专我们的商业是个性&艺术家居天地——风尚家居坊定位考虑大量居住区，家居产品市场潜力巨大黄兴路现有商业集中于这一类型，有集聚效应侧重于软装潢的家居专业经营在区域里相对空白符合项目建筑格局及业态限制情况三楼:灯饰、挂镜等家居饰品馆二楼床上用品、窗帘等家纺产品底楼：沙发、梳妆台、藤艺等小件家具特色馆业态分布综合考虑本案的产品特点、周边消费状况和经营风险，我方较为推荐第一种方案；在有相关专业经营公司的前提下，我方推荐第二种方案。第二部分：商场价格定位建议目前案场商铺客户接待情况

8、：1、散铺客户40组，以底商居多，心理价位25000-30000/平方米。2、整铺、整层客户三组：上海住工（韩国公司），预备资金2000万左右（只要第2层）做办公；案场报价15000，要回去考虑一下。温秋莎热带雨林投资公司，心理价位最多11000/平米，整体收购做韩国会馆。新怡宝有限公司整体租赁做酒店配套产品，心理价位1.5元/平米/天1、周边商业整体市场情况分析周边商业