房地产行业趋势、周期走势与 战略应对.doc

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1、去年以来，国内的房地产出现了很大的变化，现在有人说楼市已经开始回暖了，但是，更多的专家学者认为这是周期性的波动。房地产行业历来涉及到政府、企业、老百姓的切身利益，是预报中国发展状况的晴雨表。6月20日，在浙江大学MBA论坛上，浙江大学社会科学学部副主任、浙江大学房地产研究中心、浙江大学管理学院教授贾生华老师以其独到的眼光，深刻地剖析了当今中国房地产市场的走势，也为广大投资商提供了不少投资建议，赢得了在座企业主和投资人的满堂彩。房地产投资仍然坚实可靠无论从企业经营的角度还是从家庭资产发展的角度，房地产都是一门必修课。我经常说，每个人、每个家庭和每个企业都有四种

2、资产：第一种是物质资产，它是不动产，也就是房地产；第二是金融资产，包括股票、外汇以及各种金融产品，也叫动产；第三种是人力资本；第四种是社会资本。你既要拥有这四种资产或资本，又要将这四种资本很好地结合起来。从我收集的2001年・2008年的胡润富豪榜前100名中看，他们从事的行业中，制造业在2001年时有53位，到2007年、2008年分别下降到了22位和19位，而房地产业则从2001年14位到2004年稳定在20位以上，2006年上升至26位，2008年到了23位，这就是财富榜上显示出的在中国这个制造业大国中的房地产业产生的巨大财富效应。2007年，第一富豪

3、杨惠妍坐拥1300亿的资产，到了2008年就下降到275亿。当时杨惠研是碧桂园的大股东，碧桂园2006年在香港上市，所以说金融资产的性质是上得快，下得也快，波动很大。从中我们得出一个结论：过去十年，中国房地产是爆发性地增长，房地产成为中国财富最主要的集聚中心。如果把一个人、一个家庭比作一棵大树，那么物质、金融、人力、社会这四个资本将各处于不同的位置：人力资本是根系，只有根系发达树才站得稳，不会被金融风暴吹倒；社会资本是环境，就是光、热、水、气等各种营养环境；物质资本是大树的树干，它最坚实可靠；金融资本则是树叶是花朵。人力资本吸收的营养要通过光合作用才可以转化

4、为财富，但是,它的特点就是有起有落，春夏秋冬，不断地循环。所以，我们对金融要有一个正确的认识，不要过于依赖它，要欣赏它，就像欣赏花朵一样，而物质资本才是我们坚实的基础。房地产在过去十几年内发展的大的财富效应，既不是产业的素质提高，也不是企业创新的能力增强，更不是购房者、投资者的眼光特别好，而是一种制度安排。住房制度改革，让老百姓从享受住房的福利分配变成住房的购买；土地制度改革，让土地从不能进入市场发展成可以进入市场,从很多国有土地持有人可以出让土地发展到只有城市政府一个人可以出让土地。城市化完成才是房地产暴利时代的终结今年两会时，一个机构还提出了一套预案说：

5、如何计算房地产的利润是多少？计算开发商有多少利润？政府拿了多少？据他们测算，上海的房价里面60%由政府拿去。这样的计算结果出来以后，上海市政府马上否认说没有这么多，但实际上，政府是拿着这些钱去做了城市建设，所以，城市发展得这么快，靠的都是土地资本发生的财富效应。中国正在加快城市化的步伐。那么，城市化要解决的问题是什么呢？第一个要有钱，第二个要有地，必须有足够的城市化空间，有足够的资金投入发展城市化的基础设施建设。所以，我们把宪法规定的土地不允许买卖，变成土地使用权可以进入市场。理解了这一点，我们就可以推论分析出为什么在过去十几年房地产市场得到如此巨大的发展，

6、原因就是在国家这样的制度安排下，加快了财富积累的脚步。如果我们参与了，顺应了这样的历史趋势，那么我们就是把握住了趋势，作出了好的战略决策。然而如果我们一直在怀疑，一直不理解为什么要这样，那么，我们就错过了这个战略的投资。未来的发展，这个制度会不会变化？我觉得会变化，因为它供不应求的制度性安排是不符合现在的市场经济规律的，但是，到底什么时候出现变化，还有待于国家在发展阶段发生新的变化。这个阶段变化就是城市化基本完成，那么，我们就没有理由再通过房地产的土地价格“剪刀差”为城市建设积累资金了。现在我们浙江省的城市化是55%左右。从发达国家来看，稳定地完成城市化是7

7、0%左右，据我估计在全国达到65%时，浙江省可以达到70%,也就是说达到这样的目标还需要15-20年时间。现在是底部，未来是十年左右的复苏期中国的宏观调控政策历来不能立竿见影，但是，我们要相信，经过一段时间的调控以后，经济趋势必然会扭转，调控也一定会产生效果，这些在过去的经验中已经得到了证明。中国的货币政策正在持续放松。去年已经连续几次降息，今年虽然没有降息，但是，采取了大规模的货币投放，今年前三个月就把一年信贷投放计划的钱全部放了出来。国家既然已经出台了政策，银行接到指示就必须把钱放出来，所以，银行非常着急。去年是企业找银行找不到，今年是银行请企业家吃饭请

8、不到。贷款增加的速度很快。从1・5月份全国的情况来看