中心商务大厦物业服务方案(统稿.doc

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1、中心商务大厦物业服务方案中心商务大厦物业管理方案全国物业管理项目经理培训班首期第二组智联队2013年6月80中心商务大厦物业服务方案目录一、“中心商务大厦”项目物业管理服务的整体设想及策划41.1项目概况51.2项目特点51.3客户群体特征和服务需求51.4“中心商务大厦”项目的物业管理重点和难点61.5“中心商务大厦”项目管理服务的整体设想6二、管理机构、各项管理规章制度的建立，管理人员的配备及培训82.1管理机构92.2拟设立的各项管理规章制度的建立与管理92.3“中心商务大厦”项目服务人员配备、培训12三

2、、各项专业物业管理制度及具体实施方案213.1客户服务223.2安全管理593.3工程管理793.3.2维修保养服务要求、服务标准和工作指引793.3.2房屋及公共设施、设备的维护管理方案813.3.2.1.1公共设施的维护保养计划863.3.3机电设施、设备管理方案883.3.3.1设施设备的使用883.3.3.2设施设备的运行管理883.4环境管理1053.5档案管理143四、完成物业管理服务标准承诺及各项保障措施1484.1服务标准承诺及各项保障措施148五、社区文化建设1505.1文化活动规划1515.

3、2社区文化建设目标1515.3中心商务大厦社区文化活动计划1525.4社区文化活动的内容及具体实施153六、应急预案15580中心商务大厦物业服务方案6.1应急预案总体要求1566.2预防和应对各类突发事件的基本原则1566.3重大突发事件应急岗位职责1566.4突发事件处理流程1576.5消防应急处理预案1586.6防汛应急处理预案1656.7治安及意外伤害事故应急处理预案1666.8疫情应急处理预案1726.9电梯停梯应急处理预案1746.10停水应急处理预案1766.11停电应急处理预案1776.12跑水

4、应急处理预案1786.13抢劫事件应急处理预案1796.14雨污排水设施阴塞应急处理预案179七、物资装备计划1817.1办公开办费182八、项目费用测算1858.1中心商务大厦财务测算总表185九、结束语19580中心商务大厦物业服务方案第一部分整体设想及策划80中心商务大厦物业服务方案一、“中心商务大厦”项目物业管理服务的整体设想及策划1.1项目概况“中心商务大厦”是中心区甲级写字楼，产权2001至2051年，2003年7月30日正式入伙，大厦占地面积4719.3平方米，建筑面积53766.98平方米，其中

5、商业面积9858.63平方米，办公面积33342.42平方米，绿化面积2500平方米。商务大厦为一栋塔楼，地面25层，地下2层，楼宇高度99.83米。负一楼至负二楼共有车位124个，停车场限高2.0米。标准层高：3.85米，净高：2.8米，标准层面积：1728平米，大堂层高：10米，外墙：玻璃幕墙。大厦主要机电设备：进口奥迪斯豪华电梯10部；进口柴油发电机组1台；进口中央空调系统；供配系统；给排水系统；消防楼宇监控系统（闭路电视监视系统、照明和扩音系统、智能自动火警检测系统、自动喷水灭火系统）设施齐全。“中心商

6、务大厦”作为CBD中央商务区的核心，“中心商务大厦”凭借其自身国际化的品质，成就新经济聚变，引发大规模新经济核裂变，席卷整个商务领域，彻底变革传统的商务模式，而在裂变的中心，中心商务大厦以其领袖气质领导和策动聚变，其划时代的开拓精神将在中心区历史上留下浓重一笔。1.2项目特点1.2.1周边环境分析项目位于深圳市福田区福华一路88号，毗邻五洲宾馆、高交会馆，处于深圳市福田中心区CBD商圈，周边有众多高品质写字楼。1.2.2物业类型甲级写字楼，产权卖散。1.3客户群体特征和服务需求1.3.1客户群体特征“中心商务大

7、厦”所引进的客户都是经济实力雄厚、具有一定规模的品牌企业，汇集国外企业设立的企业总部或区域性总部与办事处，包括金融、证券、保险、商贸、地产、文化等行业，普遍80中心商务大厦物业服务方案素质较高，眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高。超甲写字楼客户群体分析：商贸公司、金融证券公司、高科技公司为主要群体。1.3.2服务需求注重公共秩序的维护、注重对突发事件的及时响应与有效控制、注重服务品位与需求多样化、注重物业服务整体形象、设备控制智能化高、注重舒适的工作环境，“安全、周到、快捷”的服务。

8、1.4“中心商务大厦”项目的物业管理重点和难点1.4.1安全防范项目的物业管理工作第一要素是安全、有序、和谐、稳定。对于开放管理的“中心商务大厦”，安全管理工作尤为重要。因此，外来人员的有效控制；防火知识的宣传和自救技能的培养；项目的治安巡逻、事故防范；车辆的有序疏导等等，都直接影响着项目的。制订了外来人员登记制度、消防设施设备检查制度、停车场管理规定、突发事件处理流程等一系列规范完整