产品定位能力概念策划与设计1.ppt

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1、产品定位能力：概念策划与设计汉略地产研究中心深圳

2、2013/8/9-11房地产周期理论宏观房地产市场分析周期的四个阶段及特征一个完整的房地产周期可分为四个阶段：○○○○复苏期高涨期危机期萧条期房地产周期在中国市场的表现特征市场分析模型XX城市市场分析逻辑3个层次：城市整体市场、城市各板块市场、各板块内分产品线量：新增供应量、成交量、库存量价：成交均价比：供求批售比、存销比城市整体市场城市各板块市场板块各产品线成交量价关系供求关系存销关系XX城市市场分析逻辑3个层次：城市整体市场、城市各板块市场、各板块内分产品线量：新

3、增供应量、成交量、库存量价：成交均价比：供求批售比、存销比城市整体市场城市各板块市场板块各产品线成交量价关系供求关系存销关系06'0106'0206'0306'0406'0506'0606'0706'0806'0906'1006'1106'1207'0107'0207'0307'0407'0507'0607'0707'0807'0907'1007'1107'1208'0108'0208'0308'0408'0508'0608'0708'0808'093523384039676135233840396761403967

4、61382335435858709686115721043410585105859303931693161099710529956910585930393169316109971052995691058593039316931610997105299569698847768490877897597823717581607029767730757140成交面积（万平米）成交均价（元/平米）1.1、城市整体－量价通过2～3年的月度量价的变化情况初步判断该市场处于房地产市场周期中的哪个位置，未来可能继续处于该位置还是已经有

5、向下一个阶段过渡的趋势06'0106'0206'0306'0406'0506'0606'0706'0806'0906'1006'1106'1207'0107'0207'0307'0407'0507'0607'0707'0807'0907'1007'1107'125762781.01.5521053154910.81.51.4670.80.81.5961.730711.32.5621.52.0571.0781.41051.5520.8450.6280.3490.8620.9340.6550.7510.708'0108'

6、0208'0308'0408'0508'0608'0708'0808'0954913154910.81.5670.80.81.530961.7711.32.02.5供应面积(万平米)成交面积（万平米）批售比1.2、城市整体－供求通过市场的新增供应和成交之间的关系变化来判断目前市场供求双方的表现，并以此初步判断未来市场是否可能供求发生变化06'017.17.777.67.87.98.58.89.711.610.410.610.69.39.34254003793543453342752442342622822863063

7、4234940843442641337979.606'0206'0306'0406'0506'0606'0706'0806'0906'1006'1106'1207'0107'0207'0307'0407'0507'0607'0707'0807'0907'1007'1107'1208'0108'0208'0308'0408'0508'0608'0708'0808'0935434533427524423426228228642540037935479.31110.57.67.87.98.58.89.711.610.410

8、.67.17.77.6期初库存面积(万平米)存销比(月)1.3、城市整体－存销比通过市场的存量以及存销比的变化，结合前面对于市场未来供求走势的判断，推测未来市场面临的竞争压力第一步骤市场定位和产品的策划是关键！客户找对了,产品对路，时机把握的好，事半功倍；否则事倍功半。四季花城温馨家园VS如何有效完成项目定位房地产项目定位的逻辑客户分析土地分析市场选择与竞争分析项目定位产品初步建议项目定位报告包括5方面内容：分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略提出1个主张：项目定位阐述1组解决思路：产品初步建议•区域意义

9、••••••项目区位图•用地平面图交通条件配套（教育/休闲/医疗）•土地静态属性•判断地形地貌景观噪音土地指标1.土地分析框架1.1静态土地分析•区域/片区地图•2、片区价值变化•3、交通条件改观•1、商业配套改善•2、景观再造•项目用图（红线外）•土地可塑性•判断1.土地分析框架1.2动态土地分析（可选。前提：土地属性可塑性大，需动态分析）•