上海新国际城综合体项目策划建议报告_75PPT.ppt

《上海新国际城综合体项目策划建议报告_75PPT.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、上海新国际城项目策划建议报告2008年12月1序言本项目总占地675亩，总建筑面积76万m2，除规划纯住宅18万m2外，其他都为商办用地，此体量在上海北区为大型综合项目，需要大手笔运作。本项目需要从大局出发，做到有序开发，有效利用财务杠杆；同时，对项目进行准确定位，合理物业分配，挖掘项目的沸点，营造项目的价值升值点，有效规避风险。2如何看待项目的现在和未来？3本项目所处在的城市布局3;到市中心车程距离40分钟左右4:临近中环，中环路为核心主力交通导入点，缺乏轨道交通支撑3：虹桥开发区121：处于城市西北区区域2：临近中环，中

2、环路为核心主力交通导入点，缺乏轨道交通支撑2：徐家汇1：人民广场3本项目的机遇切入点—虹桥综合交通枢纽3;为本项目向更高端的商办、酒店定位提供了匹配度的可能性4:如此规模的规划也使得本项目未来的客户导入有较大的增幅1：占地相当于两个黄浦区大小的虹桥综合交通枢纽规划，将是上海当前最大的交通格局2：未来，虹桥交通枢纽建成后剧增的人车流，将扩增可匹配的相应设施，使区域目前的落后局面得已改观虹桥综合交通枢纽工程示意图如何看待我们的区域——仰视还是俯视？只是一个角度问题老上海人往往以俯视的眼光评价桃浦区域的不足新上海人从来没有“下只角”的概

3、念西面的嘉定区甚至江苏各省，投来的是仰视的目光，去桃浦，就是普陀区，就是市区的开始……换个角度，我们对未来的客户同样充满信心！大市：一、市场“庐山”面目住宅格局高度，板块形势产品精益求精，把握未来住宅庐山面目——中底部市场现状，去化稳定1万以下2万以上1-1.2万元之间57%4%16%1.2-1.5万以下1.5-2.0万元之间16%7%市场处于低位详细见附件大市：二、商业是散点布局登高望远，走出区域市场大主题商业，资源大整合商业总体格局——南百联，东虎城1：中环百联运营较弱2:大华虎城—有人气，相对低端，内部已经形成了商业消费习惯

4、本案大华虎城中环百联月星家具·东方商厦·华联超市巴黎春天，九百购物，秦森大市：三、现有市场相对空白补充空白，步步为营错位产品，创造市场酒店机会空间——大空白，小机会适当弥补市场空白，中环和高速成为核心导入；详细数据见word附件大市：四、缺乏办公氛围，缺乏轨道支撑弱化先天不足，因地制宜定制产品，产业先行办公现实环境——先天不足后天弥补项目周边区域办公体量接近33万平方米，但分布相对较为分散，没有形成聚集性较强的组团商务区。特色低单价办公有一定的市场详见附件各类物业的可能性以及难度初评物业现状注解风险评级规避方式住宅具有居住氛围

5、相对风险较小，利于回笼资金总价控制酒店市场相对空白，风险一般，对酒店管理公司的依赖程度较大运营管理公司办公无办公氛围风险较大，交通支撑比较弱势多形态的办公情况商业周边生活配套型商业已经完备风险和机会共存，与周边商业同质共存机会不大大主题商业所有研究以本项目为中心，周边15分钟车程距离，进行相关研究；现在市场看到的风险住宅市场风险较低办公市场暂时缺乏交通支撑酒店市场相对空白，存在机会，入市状况有待考量现有商业市场高度出现瓶颈，商业的成功将成为本案关键办公商业住宅酒店12迷局13迷局1迷局本项目总占地675亩，规划总建筑体量为76万平

6、方米，其中住宅18万平方米、商办58万平方米，在上海北区如此大型综合项目，特别是大体量的商办部分，较难操作。规模超大综合体，操作难度较高14迷局2迷局本案属于普陀区桃浦板块，区域内以老式厂房、物流基地以及低端老式住宅为主，区域开发程度较低本案位于非城市核心区域，周边开发程度较低10公里15迷局316迷局417本案有这样一个大体量综合体，在开发上遇到了极大的挑战，突破口在哪里？18发现……19商业的成功是本案的重要突破点！20解决方案突破地域限制——目的性和主题性商业成为核心关注点田忌赛马方式——焦点集中，体量重新分配现金流是原则，

7、标杆形象和财务杠杆并举21总体定位娱乐+地产+生活Funlife:快乐生活22欢迎来到娱乐新纪元23本案开发理念娱乐+地产+完善配套结合本案自身特点，在借鉴以往成功案例的基础上，易居提出了针对性的开发理念……24娱乐是人的本性，是一种身心联动的体验，是某种惬意和满足感的享受。在人们物质条件需求得到很好满足的时候，娱乐需求就变得十分重要。对娱乐的强调被认为是对“美好生活”追求的体现。25娱乐时代已经来临据美国有关部门统计显示，美国人有1/3时间用来娱乐，有2/3收入用来娱乐，有1/3土地面积用来娱乐2627中央娱乐区四川北路娱乐区外

8、滩娱乐区豫园娱乐区淮海中路、陕西南路娱乐区静安寺娱乐区不夜城娱乐区中山公园娱乐区虹口体育场娱乐区五角场娱乐区长风娱乐区陆家嘴娱乐区东方路娱乐区世纪公园娱乐区世博娱乐区衡山路娱乐区徐家汇娱乐区上海体育场娱乐区城市核心娱乐圈内环娱乐圈中环娱乐圈本案处在