酒店投资决策分析方法与应用教学课件 段正梁 第6章.ppt

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1、第6章酒店投资项目的不确定性分析内容提纲第一节不确定性条件下的盈亏平衡分析第二节不确定性条件下的敏感性分析第三节不确定性条件下的风险分析第四节不确定性条件下的决策准则不确定性分析概述不确定性分析的原因一是项目投资评估中所使用的一系列参数、指标、数据是通过预测和估算确定的，有一定的局限或不确定性；二是对影响投资项目的未来政治、经济、社会和技术发展等环境因素的分析只是一种假设和预判，随着时间推移、地点的转换、条件的改变，上述环境因素会发生变化。不确定性分析的定义在分析各种外部条件发生变化或测算数据误差对方案经济效果影响程度基础上，估计项目可能承担不确定性的风险及承受能力，确定项目在经济上的可靠性

2、。不确定性分析方法盈亏平衡分析敏感性分析风险分析准则分析内容提纲第一节投资项目的盈亏平衡分析第二节投资项目的敏感性分析第三节投资项目的风险分析第四节投资项目的准则分析一、盈亏平衡分析的内涵及其作用盈亏平衡分析也称量本利分析，是指在一定生产能力条件下，研究分析投资项目成本费用与收益平衡关系的一种方法。随着某些因素的变化，投资项目的盈利与亏损会有个转折点（称盈亏平衡点BEP）。盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，据此分析不确定性因素对投资方案经济效果的影响程度，说明方案实施的风险大小及项目承担风险的能力。根据生产成本及销售收入与产销量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又可分为线性盈亏平衡和非线性盈亏

3、平衡分析。在投资项目决策分析与评价中，一般仅进行线性盈亏平衡分析。项目盈亏平衡点的表达形式有多种。可以用绝对值表示，如实物产销量、单位产品售价、单位产品可变成本、年固定总成本及年销售收入等；也可以用相对值表示，如生产能力利用率。二、盈亏平衡分析原理F1Q产销量FOS成本与收入CBEPQBEPC=f＋CV×QS=P×QS：销售收入C：经营成本P：销售价格Q：销售量f：固定成本CV：可变成本盈亏平衡点盈利区亏损区三、盈亏平衡点的计算方法（1）线性盈亏平衡点的计算方法QBEP=f/（P－CV）RBEP=QBEP/QC=f/（P－CV）/QC×100%演示性案例[例1]：设某酒店项目设计客房接待能力

4、折合标准间为500间，标准客房价格为340元，单位产品可变成本为120元，年固定成本为80000元。试计算：（1）产品销售税金及附加忽略不计，盈亏平衡点的客房接待能力利用率。（2）产品销售税金及附加占销售收入的3%，盈亏平衡点的客房接待能力利用率。①根据公式可知：QBEP=f/（P－CV）=80000÷（340－120）=363.6RBEP=QBEP/QC=363.6÷500=73%②问题2增加了部分成本，故有：QBEP=f/（P－CV）=80000÷（340－120－340×3%）=381.3RBEP=QBEP/QC=381.3÷500=76%[例2]：某酒店集团欲投资某景区索道项目，项目

5、处于设想阶段，初步的盈亏分析是研究未来经营状况的决策参数。初步投资预估需8000万元，基准利率为8%，分析期假定为15年。索道单项运输能力为300人/小时，每年正常运营天数约为240天，平均每天运营6小时。索道价格往返平均为80元/人次。根据景区多年游客流量并参照类似景区索道需求分析，估计平均每年收入为1600万元。假定可变收入按照年收入的25%估计，试分析该项目的盈亏平衡点或最低载客率。①项目计算期内每一年总的固定费用f：因项目投资为8000万元，基准利率为8%，分析期假定为15年，所以，可以计算得到项目的年资本回收额为（即年固定费用）：f＝A＝P（A/P,I,n）＝8000×（A/P,8

6、%,15）＝8000×0.1168＝934.40（万元）②项目的盈亏平衡点QBEP（以运送的游客表示）：P×QBEP=f＋QBEP×CV=f＋P×QBEP/4即：QBEP=f/（0.75P）=934.40/（0.75×80）=15.5733（万人/年）或：QBEP=155733÷240÷6＝108（人/小时）。项目索道的最低载客率为：RBEP=QBEP/QC=108÷300=36%三、盈亏平衡点的计算方法（续）（2）非线性盈亏平衡点的计算方法产销量QO成本与收入非线性收入、成本关系下的盈亏平衡点利润最大点QMAXC=f＋CV×QS=P×Q亏损区BEP1BEP2Q1Q2亏损区盈利区盈利区四、注

7、意事项盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力。盈亏平衡点越低，达到此点的盈亏平衡产销量就越少，项目投产后的盈利的可能性越大，适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。但是，盈亏平衡分析不能揭示产生项目风险的根源。对于酒店投资项目来讲，盈亏平衡点应按酒店正常营业年份的数据计算，不能按计算期内的平均值计算；当各年数值不同时，最好按还款期间和还完借款以后的年份分别计算。内容提纲第一节投资项目的盈亏平衡