房地产行业景气分析及展望.doc

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1、2002年房地产行业景气分析及2003年展望　中国财经网2003年03月19日　　第一部分2002年中国房地产行业景气特点分析　　1.1区域性房地产泡沫已经出现　　1.1.1对近几年房地产景气持续高涨的三点基本看法　　我们曾在上一期《中国房地产景气报告》(样刊)中对近几年房地产景气持续高涨提出三点基本看法：　　1.推动此轮房地产景气的原因主要不是周期性因素，主要是靠体制变化和政策的刺激。　　2.由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，持续20－30年10%以上高增长将是

2、肯定的，其与汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推动下一轮宏观经济景气繁荣的支柱性力量，但这不是现在，现在仍处于大力培育这一市场的过程之中，而不是借势炒作这一市场的时候，忙于“摘果子”(肯定是‘青苹果’)，而不是多栽树并加以培植，反而会破坏其长期发展潜力，因此，我们说真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来，要靠各方面精心培育才能得“正果”。　　3.我们对本轮房地产热的总体看法是，借政策之力和消费者的良好预期，房地产商对未来房地产大发展预期的一次“过度”预演，房地产泡沫现象已经出现。本期报告将重点

3、对房地产泡沫问题做更深入的分析。主要就什么是房地产泡沫？判断房地产泡沫的标准或表现，以及对房地产业本身和宏观经济的影响等，做进一步探讨。　　1.1.2房地产泡沫的定义　　1.理论化的房地产泡沫定义　　一个最理论化关于房地产泡沫的定义大概是这样的:“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值不符)，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。”　　也有专家指出，房地产泡沫，主要就是指“房价比较高，空置率比较

4、高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。房价的确是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以我在回答一些人的质疑时非常简单，房地产泡沫就是房价过高，不仅是绝对价位高，而且是相对价位高，高得整个社会无法承受，也许一两年可以承受，但长期无法承受。投资过热所造成的持续性恶性通货膨胀可以理解为泡沫经济，而一个行业的过快增长特别是伴随着价格的过度虚高就是一种行业增长的泡沫，但一些特别重要行业的泡沫(像房地产、

5、汽车和高科技产业)却能演化为整体经济的泡沫。　　有些产业的泡沫并不是直接通过这个行业的产品价格上涨来表现，如汽车和高科技产业，在出现泡沫时，其自身的价格(产品的价格可以是持续下跌的)并不上涨，但却必然伴随着投资和消费需求的膨胀，尽管如此，间接的持续价格上涨却总是必然出现的，如通过股票价格来显现。房地产泡沫的特殊性在于它的泡沫表现一般是房价与股价同时得到反映，如日本80年代的房地产泡沫和香港的房地产泡沫，我国现阶段房地产股的价格没有表现主要有两个原因：一是整个股市低迷，抑制了房地产股的炒作，二是尽管房地产

6、繁荣，但我国上市的房地产公司业绩普遍都不好。　　2.我们对房地产泡沫的定义　　8/8因此，我们可以这样来定义房地产泡沫：伴随了房地产投资和消费的持续高增长，房价持续大幅攀升，并越来越远离它的实际价值和大大超过消费者的承受能力。也可以把房地产价格的非理性上涨看成是房地产行业的恶性通货膨胀。　　有一种在房地产业内非常流行的关于泡沫的观点值得提及，即今天中国房地产有泡沫也是土地泡沫，其上的房产不存在泡沫(甚至被认为永远都不存在泡沫，所谓的理论说法是房屋建筑物是人类劳动产品，其价格上由成本、利润、税金来确定，这

7、相对比较稳定，较易判断)，这是一种奇怪的理论，房地产泡沫地价起了重要作用，但除去地价的房价同样存在泡沫，汽车没有地价吧？高科技没有地价吧？泡沫不是照样有吗？过度的投资和消费都会产生泡沫，地价只是一个因素而已。　　1.1.3房地产泡沫的判断标准　　我把判断房地产泡沫的标准归纳为“五高”，即投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀高或持续居高不下，房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。　　这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。我们所定义的持续标准是连续2年以

8、上。而高或超高的界限大致为：所谓投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的２倍以上；而房价高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近２位数；房地产投资所占比重高指超过２５％以上；房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。按以上标准，我国房地产的确出现了泡沫现象，而且在一些地区还比较严重。　　1.投资的持续超高增长　　房地产投资已连续三年保持接近或超过20%的增长，且呈现逐年加快的趋势，据此，可