2017年我国房地产行业景气分析

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1、专业好文档2002年-2003年我国房地产行业景气分析2002年我国房地产行业景气特点分析总体景气冲高回落2002年房地产景气呈冲高回落的态势，主要表现在以下方面：(1)房地产投资增长冲高回落，出现逐渐降温的趋势2000年-2001年房地产投资平均增长23％，其中2001年第三季度增长率接近32％，在经过一个季度的调整后，到2002年一季度房地产投资再次加速，前两个月增幅高达41％，4月份创1996年以来的月度增长新高，为43.4％。1-4月份累计，房地产投资增长了38.8％，比上年同期增幅提高23.4个百分点。但从随后几

2、个月的增长趋势看，这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下，呈现逐渐回落的趋势。2002年全年增长28.2％。估计这一趋势还会延续。(2)商品房销售增长明显降温这是导致房地产投资回落的重要原因。商品房销售景气最高点是2001年的第一季度，之后，商品住房消费增长开始明显回落，2002年特别是第一、第二季度降幅进一步增大。一季度末商品房销售额同比增长16.7％，比上年同期回落32.2个百分点；二季度和三季度有所回升，1-6月和1-9月同比分别增长22.4％和31.9％，但总体仍呈降温态势。(3)商品房积压持续增

3、加11专业好文档是2001年末以来房地产业发展的一个最值得注意的问题，这一情况显示房地产降温并不是短期的，至少具有中期调整的特征。尽管房地产保持了连续多年供销两旺的局面，但房地产新的积压却越来越严重，2000年商品房新增积压面积(一段时间内商品房竣工面积减去销售面积)为6043.8万平方米，2001年则上升到6524万平方米，2002年1-9月份商品房新增积压面积为213万平方米，而2001年同期仍然是需求大于供给。估计2002年商品房新增积压量不会低于上年，可能超过7000万平方米。因此，连续三年商品房的总积压量将接近两

4、亿平方米。而且目前商品房施工面积已接近7亿平方米，潜在的供给能力极大。这不论是对房地产业本身，还是对整个经济都会是一种巨大的压力。地区冷热不均总体而言，此轮房地产投资和消费热，在区域上表现为，东部地区持续“高烧”(将退)，而中西部景气热度却并不太高。我国最近两年房地产景气高涨却掩盖了地区间的巨大差距。可以说，东部地区房地产已明显持续“发高烧”，而中西部地区除少数大城市(成都、重庆等)外均处于“想热难热”的状态。从增长率数据来看，似乎1999年以来房地产热在东部地区不太明显，反而是中西部地区更明显。实际情况是东部地区房地产发

5、展已出现过热(尽管整个东部地区热度也不均匀)、而西部仍然是热度不够。理由是：一是就整体而言11专业好文档1998年时，东部地区房地产业发展已经完成了早期超高速成长阶段，进入到一个相对平稳增长时期。在进入相对平稳增长时期，如果其增长速度连续两年以上超过国内生产总值增长的一倍(即高于15％)，可以认为已出现了过热。而中西部地区则不然，因为中西部地区房地产业发展仍处于初始阶段，受规模较小的影响，开始增长速度会很高，这就意味着其增长率的高低与东部地区不具有可比性。中西部地区如果在这一时期连续保持20％-30％的年增长，并不意味着出

6、现了过热的情况，只有连续超过50％以上的增长时才可认为过热。这一点可以从东部地区房地产业前期增长中得以佐证，1986年-1995年间，我国东部地区房地产年均增长率为50.57％，其中在1993年-1995年间，东部地区房地产投资年均增长率曾超过一倍，由此也就出现了我国房地产发展史上第一次大泡沫。因此，稳妥一点来讲，中西部地区只要房地产增长不连续超过40％，就不会出现过热的情况。相反，低于20％的增长可能是偏冷的。二是从房地产投资结构看房地产投资严重倾斜于东部地区，中西部房地产投资所占比重严重偏低。这与整个经济增长和投资增长

7、的地区结构形成明显反差。20世纪90年代以来，东部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重均超过70％，1998年这一比重高达79.6％，之后虽有缓慢下降的趋势，但2001年末仍高达72.0％，比国内生产总值和投资所占比重偏差12个百分点左右。如2001年东部地区国内生产总值占全国的比重为59.61％，东部地区投资占全国的比重为59.04％。东部地区房地产投资占全国的比重长期偏高，且增幅持续多年保持20％以上，也说明当前东部地区房地产投资已经出现过度的情况。房地产泡沫已经显现近两年来的房地产持续高速增长有重要的体制和政策基础

8、，但过快的增长已显示存在较大的泡沫，对此要高度警惕。当前我国经济中内生性增长还比较弱，不能人为地制造繁荣，吹大房地产泡沫，到头来，不仅扩大不了内需，反而使购买力过度消耗。当前我国房地产泡沫体现在以下方面：(1)近年来房地产炒作的意味太浓，这主要体现在大炒地皮上11专业好文档经过1996年以来的8次降息，