市场运营思路.docx

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1、市场运营思路前期：1、市场调研调查谁？研究谁？为一个专业市场做整体调研，就要全方位的论证本案所处的大环境和区域环境，环境因素也包括几方面，大趋势大经济环境、地方经济环境、经营环境等。所以我们的调查目标自大而小、自简而繁的的顺序是：大环境趋势下专业市场的经营状况、区域环境中的专业市场生存状况、知名品牌专业市场模式的经营状况、本地专业市场的经营现状、大中小范围的经济环境、专业市场在本地的需求度等。其中尤其对本地专业市场的经营状况要做详细的调查和研究。谁来做市场调查？谁来研究？得出什么结论？是否可做区域商业地产

2、？是否可做专业市场型商业地产？做市场调研最合适的人选，要求比较严格，不能流于形式和表面，在调研期间就应该在工作中或多或少的流露出我们调研的目的，为以后的招商工作做铺设。但是这种流露要掌握适当的度。否则会对以后的招商工作带来相应的难度。最初的调查工作，既要腿勤也要嘴勤，还要用心。调查工作本身就是对今后招商和市场管理工作的一个学习过程，我们会经常想到一个名词叫做前车之鉴。所以前期的调研工作要由招商人员进行开展。因为招商人员可能要成为我们今后的市场管理者和经营者。调研的形式可以分为几种，一种是直接式的调查，边调

3、查边搜集信息汇总给研究者，进行研究分析。一种方式是兵分三路一边直接划范围划圈子做调查，一边派出相应能力的人员进入目标业态实际工作，掌握最前沿信息，一边进行所有信息的汇总和整理研究。至于谁来做研究，可以提一下要求：对于大趋势经济环境的理解度要高一些不能人云亦云，要有自己的正确见解和认识。还要熟悉本地的行政部门的工作方式、工作效率等；各种商业形态诞生、发展、以及经营状况和模式等；各种城市配套的经营状况布局等；当地的人文环境、居民的生活方式、生活状况、生活习惯、思想意识等，都有相当的把握度。熟悉邢台市的所有街道

4、和主要生活区域。对各种社会形体的存在位置非常熟悉，最起码是一张活地图。7/7研究者要客观全面的对我项目的可行性作出科学严谨的论证。要对我项目的走向和发展负很大的责任。必须要有丰富的专业知识和多样的从业经历。换句话说要有相当的能力和眼光。至于做商业地产中的社区商业还是做专业市场来说，还要看调研的结果而说。但社区商业地产和专业市场的特质，或者说在利润和价值的高度上，决定我们的首选还是专业市场。我们的目标是什么？市场发展的终极目标是什么？初期目标是什么？诉求点是什么？优势是什么？劣势是什么？机会点在哪里？竞争者

5、是谁？合作者是谁？建设专业市场的目标是通过科学经营，较短时间内获取较好的经济效益和社会效益，并提升我商业地产的自身价值。同时通过市场的经营管理形成自己特有的品牌模式，为今后的商品化、工厂化经营培养储蓄相应的各种资源。诉求点也要随时调整和补充。短时间内即三年内市场租赁价格达到60元每平米，五年内达到100元每平米。十年内商业地产自身价值上涨十倍。为公司培养储蓄20名到50名的各种人才。建设成自有的专业品牌。磨练出一支战斗力的专业商务团队。我们的诉求点是利用最短的时间做最专业化的市场，拿最高相对利润，创业内知

6、名品牌，练管理经营精兵，快速抢占三线城市商业地产市场。我们的优势现在还未明显显现，但只要有胆识和决心就足够。其实我们目前还占有一定的地域优势，还有一定的资源优势。我们的劣势是：目前大经济环境差强人意；小区域经济内，消费群体的消费观念的不适合；起步比较晚；商业地产所处地域位置优势不突出；资源配备不充分，尤其是人力资源匮乏。我们的机会点是：城市向北发展速度快，周边存在、潜在消费群体众多、消费能力巨大。其他专业市场发展受限制较大，经营状况都不理想、存在很多经营误区等。我们的目标既要看经济效益也要看社会效益，既要

7、看短期目标也要看长期目标。既要看区域内同业目标，也要看大区域内同业榜样。目标要因时、因事而定。我们的合作者有很多：在经营方面可以从一、二级市场下手为市场经营提供良好的合作关系。同地域内的竞争业态也可以相对的做局部合作。在经营过程中我们的合作者也包括在我们所需的经营业态中的大商家。当然还有涉及市场经营的各类行政事业单位、各级政府、宣传媒体等。眼光要长远，不要盯着新凯隆要看红星美凯龙，也要看眼前要看圣马、辰光和冀南。市场定位是什么？目标商户是谁？目标消费群体是谁？7/7什么样的模式更科学？什么样的管理方式更容

8、易与目前我公司现有资源结合？市场初步的定位是：邢台区域内中高档或高档的专业家居市场。产品涵盖家居产品、家具、装修装饰、厨卫具、灯饰、小电子等家庭中高档生活用品。市场目标商户是在各自业内从业10年以上的50%，5年以上的30%，无经营经验和短期从业经验的商户最多不超过20%。市场的目标消费群体为生活水平中高、具有理性与时尚消费观念相结合的大众。市场经营模式为：纯租赁经营或租赁经营与合作经营相结合的两种方式进行。因时事而变。目前根