模糊数学在房地产评估市场法中的应用研究.pdf

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1、磷士有免義李板疮文模糊数中的应用研I®，、•文起—:■揮摘要摘要近年来，我国相继对土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制进行了改革，初步形成了房地产市场，与房地产相关的经济活动也日趋频繁，房地产评估在这样的大环境下应运而生。其中，由于市场比较法较其它评估方法原理简单易懂，并且在评估过程中更能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在众多的评估方法中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，同时也得到国际评估界的认可。1999年，我国出版的《房地产估价规范》规定:“在有条件的地方必须应用市场比较法来评估土地或房地产价格”。本文对市场比较法的应用原理，应用步骤及应用现状做了深入研

2、究，总结了市场比较法在我国评估实务过程中存在的主要问题和难点，主要如下：交易实例的随意选择;因素修正的主观性、不完备性;综合价格求取缺乏科学的依据等。同时还介绍了理论界研究的其他几种目前所采用的数学评估模型应用于市场比较法中的基本原理及其存在的问题，包括层次分析法、神经网络分析法、空间分析法等。本文探讨了模糊数学在市场比较法中的应用并进行案例分析。在现有房地产评估理论的基础上，结合模糊理论的最新研究成果，将模糊数学相关理论成功引入了市场比较法。首先是应用模糊理论中的贴近度和择近原则，遵照交易实例质量、数量的要求进行交易实例的选择，然后对传统模型中一直存在如户型、朝向、楼层

3、、装修等定性特征因素隶属度的确定和权重求解等问题提出了新的算法;另外，运用该方法确定各特征因素的修正系数，提高了修正精度;在求取综合价格时采用“指数平滑法”，结合选取交易实例时求出的贴近度，使权重与贴近度有机的联系起来得到综合结果。关键词：模糊数学；房地产评估；市场比较法；贴近度；指数平滑法IAbstractAbstractInrecentyears,thereformoftheeconomicsysteminlandusesystem,thehousingsystem,andotherrelatedmajorhappensinChina.Therealestatemar

4、ketinitiallysetup,theeconomicactivityrelatedtotherealestatehavemoreandmorefrequent,andtherealestateassessmentalsowillbecomeintoreality.Valuationprinciplesofthemarketcomparisonapproachiseasy-to-understandthanothervaluationmethods,andthisvaluationprocesscandirectlyreflectstateoftherealestat

5、emarket.Thesefeaturesmakeitbecomeamethodwhichisthesimplest,themostdirectandthemostcommoninthevaluationsystem,anditalsoberecognizedbytheinternationalvaluationcommunity.ChinaRealEstateRegulationstipulatesthatifconditionspermitted,itisbettertousemarketcomparisonapproachtoevaluatebothlandandr

6、ealestate.Theprinciplesofapplication,proceduresandthestatusquailapplicationareanalyzedtheoreticallyinthisarticle.Itsummed-upissuesanddifficultiesthemarketcomparisonappliedinChina:arbitrarinessofComparableexampleschoosing;thefactorrevisingsubjectivelyincompletely;Comprehensivepricecomputes

7、ubjectively.Inaddition,itintroduceanthersdifferentanalyzedmethodsforfiningthetechnicalparametersofthetraditionalcomparison,suchasAnalytichierarchyprocess(AHP)，Neuralnetworkanalysis，Spatialanalysis.Inthisarticle,itfocusedonFuzzycomprehensiveevaluationmethodforthemark