都市文化广场的定位研究报告概述.doc

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1、25/25都市文化广场的定位报告25/2525/25目录25/25合肥市场简析篇25/25产品定位篇25/25一、合肥市场简析目前市场状况简析板块分析竞争研究和推断25/25消费者在哪里目前市场状况简析25/25（一）、土地市场火热进行中，　2009年上半年合肥市共有44块土地成交，共成交3259.3167亩土地，成交总金额达77.327611亿元，平均成交地价为237.25099万元/亩。土地成交不管从总价依旧面积、数量都达到3年来第一。9月、合肥将迎来土地饕餮盛宴 4548亩集体待嫁。从市中心到政务区，从庐阳区到滨湖到经开，都将有土地供应。无疑，不在预示在合肥地产市场的

2、火热，也同样警示，不久的今后，将有更多的市场竞争。（二）、房地产市场，一路飙升，一路火爆。往年的6、7、8三月是传统淡季，而今年不管是开盘的项目来讲，依旧成交量来讲都达到了一个顶峰。25/257份合肥市住宅类商品房销售套数为11156套，销售面积为1072656.87㎡，销售金额为458720.27万元，销售均价为4276.49元/㎡。在环比的变化中，销售套数环比上涨了2218套，涨幅达24.82%；销售面积环比上涨了199493.04㎡，涨幅为22.85%；销售金额环比上涨了85835.86万元，涨幅达23.02%，八月也已破万套。9月，合肥地产将有20几家楼盘对外销售，

3、关于开发商来讲，机遇来的同时，风险也同在。产品定位及如何样把握好机遇，显得比以往更重要。板块分析项目位于南一环路和曙光路交叉口的东南角，此版块行政上属于包河版块。瑶海区板块包河区板块庐阳区板块蜀山区板块25/25本项目专门明显，本项目的位置处于老城区，又是几大板块的交界处，因此暂且叫它“南一环板块”，该板块处于老城区，都市基础氛围比较好。下面来详细解读板块信息：位置合肥南一环附近，属于老城区范畴。交通南一环路和金寨路交叉口，交通顺畅，高架林立、四通八达。配套省直机关腹地，给你品质尊荣生活。商圈处于三里庵、新都会、三孝口、三大商圈的交汇地带，区域位置明显，但也易被市场隔离，自

4、身无大商圈依托。居民周围多单位宿舍，人口密度大，人员素养较高25/25物业老物业较多，写字楼较多，高档商品房供应不多教育该区域有包河区最好的小学，屯小，2中、科大、48中等银行招行、徽商银行、农行、工行等。综合以上，该板块是位于老城区、南一环附近的省级政府机关腹地之中，交通便利，生活方便，人口密度大，高档社区少，教育、医疗资源丰富，物业升值潜力大。以本项目为原点，半径2公里范围内，物业如下：1、住宅和写字楼A:在售的有：创景花园、顶峰国际、恒兴广场、信旺九华国际、汇金大厦、富宽敞厦；B:潜在的有：创景花园三期、江南·新里程（广电中心对面）、东方广场；2、商业：国购（8万平米

5、）、新都会（6万平米）、百脑汇、新曙光百货、合家福社区店、喜客多；3、公寓：世纪云顶（已入住）、·瀚海星座（在售）；4、机关单位：省人大、省人民检察院、省军区等；5、宾馆酒店：梦都、玉立皇、八一宾馆、稻香楼宾馆等；6、娱乐：维果KTV、万豪圣会等；7、商业：合家福社区店、喜客多；8、医院：安医附院、传染病医院、安医附院第四附属医院。25/25因此讲，区域板块是机会和挑战并存；1、本项目所属地块是个配套齐全，都市基础氛围浓厚的地块，区域内竞争楼盘，品质较高，竞争激烈。2、板块处于两大商圈交汇处，区域位置优越，也容易被商圈所孤立。竞争对手在哪里？本案属于包河区范畴，同时又位于庐

6、阳区和蜀山区的边缘；从进展角度来看，既承接了庐阳老城区的成熟，又下启了蜀山和包河新商圈的崭新规划和以后，因此,从地域角度来看，n南一环板块是本案的一级竞争区域；n蜀山区以环境、马鞍山板块和望江路板块以繁华、品质从高端对本项目进行客群分流，属于二级竞争范畴；n整个一环周边高档社区都构成三级竞争范畴。1北一环写字楼带2东怡金融广场3万达广场4马鞍山路商品房集群5东方广场6安徽金贸7某都市综合体25/258政务区集群9汇金大厦10顶峰国际11富宽敞厦A华侨广场6AA本项目潜在供应在售的我们能够看出：1、老城区写字楼放量特不的大，约有120万方，产品档次齐全，高档产品高的无法比拟，

7、如（安徽金贸、东怡金融广场）；2、老城区成了品牌地产的斗舞场，如（万达、旅游集团、国购等）；3、都市综合体是大而全，有相当的竞争力，如（万达广场、东方广场）；4、版块内，写字楼和住宅放量大，竞争激烈，如（顶峰国际二期、创景花园3期（在拆迁）、江南·新里程、立基大厦、信旺九华国际等）。要紧对手解析：楼盘名称：顶峰国际公寓所在位置：南一环和桐城路交叉口25/25物业类型：住宅价格：6000开发商：安徽万家房地产开发有限公司 销售信息：A、B座住宅：99㎡-128㎡户型，99平米30层以上有房源。按揭贷款97折,一次性付