花园项目分析与营销规划书.doc

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1、博学仕邸营销策划书雅鲁藏布策略部2007年5月78/78目录：第一部分项目SWOT分析……………………………………………………………3第二部分项目市场定位……………………………………………………………14第三部分规划建议…………………………………………………………………22第四部分价格策略…………………………………………………………………30第五部分总体营销推广策略………………………………………………………37第六部分广告策略和媒介组合……………………………………………………38第七部分分时期营销推广方案………………………

2、……………………………42第八部分展示中心布置建议………………………………………………………60附：项目宣传费用清单78/78第一部分项目SWOT分析一．项目分析1．差不多情况1）项目位置78/78本项目位于湖景花园项目西北角，占地面积2000多平方米，拟建筑面积30000平方米，北临琥珀山庄，东、南靠湖景花园，西接黄石二中2）项目周边配套黄石二中,九年义务教育的小学中学,湖北工业学校,招商银行,中国银行,交通银行等3）项目区位图4）项目北向现状图：2．项目swot分析78/78S、优势1）本项目紧邻湖北省重点高中——黄石

3、市二中，三年时刻内其附近将落建一所九年制义务教育学校。2）自身产品设计的独创性在同类产品中将具一定竞争性。3）毗邻大盘湖景花园，能够利用其小区配套，充分容入小区的社区生活。4）毗邻琥珀山庄，该项目形象好，能提升区域内项目价值。5）虽开发商开发经验少，但由专业咨询公司全面操作，具有开发专业优势。6)规划中的观湖景带将提升本项目的景观、绿化效果竞争力。W、劣势1）相关于区域内竞争项目，本项目地段相对较偏。2）项目周边目前状况（环境、配套）较差。3）区域内小户型同质产品竞争激烈。78/784）本案相对独立，发挥空间小。O、机会1

4、）都市中心的转移，尤其是市政部门的落户，将带动整片区域的进展。2）黄石市二中陪读家长较多，巨大的陪读租房市场以及服务陪读的教育、生活配套为本案的提供较多投资机会。3）好的教育配套环境为本案提升附加价值。4）区域内小户型有一定的市场需求。T、威胁1）项目周边楼盘较多，且多为大盘，竞争激烈。2）整个区域项目推出时刻（同期、二期推出）的接近，加大竞争。3)湖景花园开发的还建房将对本项目形象有一定阻碍。78/783．市场需求分析1）都市中心的逐步转移，将吸引大批原中心城区人群向新中心的转移。2）大冶市有约30%的人群欲在团城山区购

5、房（黄石市场调查结果）。3）区域内楼盘销售情况较好，在正常销售周期内，当前在售项目销售比例差不多在80%以上（市场调查结果）。4）二中陪读家长采取就近原则在二中附近租房（调查显示约1500学生/年）。5）本案临近二中，部分父母考虑为小孩提供好的教育环境，将在本区域购房。4．竞争分析项目地址总建筑面积主力户型价格销售情况优势劣势78/78用地面积丽岛.半山华府黄石市经济技术开发区杭州西路特一号183亩12万平米一期小户型差不多销售完毕二期为面积区间80—140的纯多层住宅.开盘价2100,目前均价2500二室二厅88㎡差不多

6、售完，三室二厅96－140㎡销售98％处于杭州西路和桂林南路交汇处，周边交通和配套好，背靠柯尔山，小区内商业配套不完善，78/78宏维.山水明城杭州西路245亩20万平米主力户型为三室二厅二卫,二室二厅一卫,户型设计不合理,动静不分离,干湿不分离.目前均价2600处于杭州西路，地段好和商业价值高，交通便捷，配套完善户型不合理，价格高78/78二室二厅93㎡差不多售完，三室二厅125－142㎡销售98％，复式200㎡销售少量至尊门第肖湖路与桂林南路交界处　7万平米一期已售完交房,主推二期电梯房,22加1.5层,目前户型价格未

7、知,二期面积从50-200均有2200起价,目前均价2400元一期已售完交房周边交通和生活配套一般，78/78项目一期差不多售完，毗邻黄石二中前门50米左右，在美尔雅厂对面，二期2007.7入住，体量小，观湖景较好湖景花园桂林西路和广州路交汇处　20万平米89－118㎡三房，一期6＋1多层，6栋，二期7栋加南部商住14栋，三期中央小学，14栋6＋1住宅，高层1栋，一期均价2200元/㎡　一期三栋定向456号楼预约登记，近期发售　二中配套多升值景观　78/78百事威尊邸杭州西路与石应湖交界处　　110-130㎡主力，入户花园

8、，功能分区，电梯房1栋2户，全透明观光，可能均价2500元/㎡　处于项目基础工程时期，3个月后开始发售　水景外露观光梯会所等　地段相对较差第二部分项目市场定位一．整体定位原则78/781．核心原则适应性原则：适应消费者团城山区域购房需求，适应黄石市都市进展规划随着黄石市市委市政府迁移到团城山区，将带动整