东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路.ppt

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1、百悦尚城一期住宅营销思路06/12/31报告思路目标展望竞争分析推盘策略营销执行思路平层洋房情景洋房｛推盘策略推盘思考｛目标展望建立项目品牌价值，使深圳建设集团在东莞实现开门红，为后续项目持续开发奠定基础；树立项目强势品牌，形成大盘生命力，持续旺销；奠定深圳建设集团在东莞的市场地位，提升建设品牌价值。品牌目标日期销售率蓄客期开盘期热销期强销期销售率35%尾盘期销售率60%销售率90%销售率100%销售目标销售额1.5亿销售额2.9亿销售额4亿销售额4.4亿蓄客期9个月热销期3个月强销期3个月尾盘期2个月开盘期2个月平层洋房

2、竞争分析竞争的层级分析三级竞争二级竞争一级竞争金域中央、世纪城3期景湖春晓、东骏豪苑景湖湾畔、宏远新城景湖花园8期、玉泉山理想0769、新世纪星城花园城金色华庭、塞纳河畔聚星岛、天骄峰景万科运河东1号竞争楼盘汇总表项目名称建筑类型规模首批推货时间首批推货量主力户型面积金域中央高层16007年4～5月160－景湖湾畔2期小高层110007年5～6月400110～150㎡景湖春晓2期高层150007年3～5月200景湖花园8期小高层100007年10月200－东骏豪苑3期高层70007年3～4月300－宏远新城小高层、高层（占

3、地约50万方）07年9～10月100－深业·玉泉山高层100007年年底－150～160㎡世纪城3期高层规划变动07年8～9月－－金色华庭小高层46007年7～8月250－塞纳河畔高层50万方－－－聚星岛3期高层－－－120～230㎡剩余160套天骄峰景高层130007年7～8月500140～150㎡万科·运河东1号高层100007年6～7月20090㎡以下为主花园城小高层、高层102207年1月60080～110㎡新世纪星城小高层、高层166407年3～5月、800三房理想0769·3期小高层、高层120007年1月10

4、090～120㎡注：具体见附件1销售甘特图分析金域中央/160套景湖花园8期/1000套东骏豪苑/06年2期909套，剩余1100套金色华庭/1期358套理想0769/剩余1000套数据来源：尊地数据库天骄峰景/1300套聚星岛/二期512套，剩余160套景湖湾畔/1期902套，剩余约200套，2期1100套景湖春晓/1期1300套，06年消化约500套2期2000套江南雅筑/904套，剩余230套万科·运河东1号/剩余1000套中信凯旋城/3期约300套剩余300套花园城/1期1022套新世纪星城/1期1664套1季度2

5、季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度200620072008世纪城3期06年6月至今市场消化大约70～80万方金色华庭/2期460套深业玉泉山/1000套宏远新城/占地50万方07年下半年竞争楼盘放量80～90万方，加上潜在的一些楼盘，预计整体放量110～130万方平层洋房面临的竞争态势供货量约110～130万方需求量约70～80万方2007年3、4季度市场供需分析数据显示，2007年3、4季度的市场供应量较多，供大于求；其中以光大楼盘为主要竞争对手，共约4000套，且以大三房为主。2007年1

6、季度竞争楼盘推货不多，竞争压力较小；2007年5月份为推货高峰期，2、3季度的竞争压力较大；2007年10月份为推货第二高峰期，各个楼盘将加推新货，竞争激烈。2007年市场推货时机分析平层洋房面临的竞争态势2007年一级竞争楼盘推货时机分析12345678910TSS12345678910T2007年有约4个项目第二季度开始首批推货，预计为了打好“五一”黄金周这一仗，各楼盘会在4月份提前发售。2007年10月份为推货第二高峰期，各个楼盘将加推新货，竞争激烈。由于各楼盘体量都较大，预计第三轮加推高峰将在11月下旬，市场余热将

7、持续到年底。情景洋房竞争分析竞争的层级分析三级竞争二级竞争一级竞争万科城市高尔夫深业·玉泉山宏远新城金域中央世纪城3期、旗峰天下景湖湾畔2期、东骏豪苑竞争楼盘汇总表项目名称建筑类型规模（套）首批推货时间首批推货量主力户型面积金域中央水岸美墅叠加美墅6007年3～4月60130～160㎡万科·城市高尔夫情景美墅10407年4～5月104130～190㎡现剩余160套宏远新城联排多层联排约100多层300～40007年9～10月－－深业玉泉山独栋别墅5707年11月57－国际公馆小高层大平层1807年12月18230㎡/套旗峰

8、天下多层洋房298在售－140～220㎡现剩余60套景湖湾畔2期联排别墅3007年年底30200～300㎡东骏豪苑3期多层洋房9007年3～4月90160～180㎡注：具体见附件1销售甘特图分析金域中央/剩余120套国际公馆18套万科·城市高尔夫/共416套剩余264套旗峰天下/共298套剩余90套数据