东莞万科森林一号营销执行报告终稿.ppt

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1、森林一号项目执行专案本案宗旨历经2年，森林一号一路走来，波折起伏，有经验也有教训。但毋庸置疑，在08年，由于市场的变动、新政的压力，产品的推陈出新，客户置业特征的转变，居住文化或潮流的变迁，不同执行者对项目不同方向的思考，以及万科棠越的入市，都在影响我们的营销工作。本报告希望能为大家：排除干扰，理清思路，明确方向。汇报标题别墅酒店完美呈现高尔夫、山、湖文化传家汇报思路Part1项目要解决的几大问题Part5营销策略核心布署Part4营销策略节奏安排Part1项目要解决的几大问题如何解决销售速度与价格成反比的问题如何解决客户满意度与价格调整的问题价格的顶峰如何有效

2、拔高项目形象？提升货量价值？创造项目价格顶峰，追求利润最大化,是08年面临最为严峻的压力。。。努力实现如何解决完美收官Part4营销策略节奏安排让我们先看两个前提:1、08年,奥运会后对整体节奏的影响？毋庸置疑，随着8月底奥运会的结束，中国股市、楼市都将会受到冲击，在规划全年营销节点时，8月份后房地产市场的波动，是务心考虑的关键点。。。2、让我们回顾一下庆幸的07年经验借鉴：以07年营销节点为总体指导原则，将销售压力前置，“小步快跑”，有效撑握主动性。3月份5月份6月份7月初7月底8月底96套396套204套40套72套56套〓864套〓8亿多总体营销节奏思路总

3、体营销节奏思路：1、整体以6-3标高层洋房为推售重点，7期情景美墅贯穿全线。2、推售战线自三月开始截止八月份结束，所有营销节点周期为1个月左右，“小步快跑，以销售速度见长”。营销策略之销售节奏安排七期第1次推货3月22日4月19日5月1日6月7日6月28日7月19日8月2日6-3标盛大开盘（1、2、3栋）5月2日七期第2次推货七期第3次推货七期第4次推货72套64套56套32套288套96套6-3标第二次推货（5栋）6-3标第三次推货（6栋）96套96套6-3标第四次推货（7栋）高层“认筹”4月30日收取诚意金考究市场反应顺推顺推两代居顺推顺推顺推节点制定原则：

4、遵循压力前置、小步快跑的营销节点安排原则。节点说明：08年度总推货量800套，分8次推出，截止8月初全年度货量推售完毕；节点明细：情景美墅：原则：拉长情景美墅推货线，在价格方面有力配合，促进高层出货；安排：从3-8月份，分四次推出。高层洋房：原则：考虑高层货量，为更好扰把握销售节奏，选取以集中性推货为主要原则，其它以均匀搭配推货为主；安排：从5-8份，分四次推出。营销策略之销售节奏分解7期情景美墅：分四次推出，其中3月22日72套、4月19日64套、5月2日56套、6月28日32套；6-3标高层洋房：分四次推出，其中5月1日288套、6月7日96套、7月19日9

5、6套、8月2日96套。七期第1次推货3月22日4月19日6月28日5月2日七期第2次推货七期第3次推货七期第4次推货72套64套56套32套推货周期：距圆宵节1个月考虑点：新年过渡期，且要保障开年大红大紫推货周期：约一个月（26天）考虑点：进入4月份营销工作重点转为高层，在抢占黄金周节点的同时有效配合高层销售推货周期：约二个月考虑点：做为价格标杆，有效促进高层销售推货周期：约1个月考虑点：因“清明节”缘故，推后节点放后5月1日6-3标盛大开盘（1、2、3栋）288套认筹周期：2个月考虑点：抢占五一黄金周节点，集中式放量，加快销售速度6月7日96套6-3标第二次推

6、货（5栋）推货周期：约1个月考虑点：以端午节为契机顺势加推，小步快跑，有效提升价值，促进成交7月19日8月2日6-3标第三次推货（6栋）96套96套6-3标第四次推货（7栋）两代居推货周期：约1、5个月考虑点：少量先行推出，试探市场，进一步明确销售方向推货周期：约半个月考虑点：根据前期试探结论，顺势推出营销策略之销售方式名称销售方式考虑因素7期情景美墅自然销售（顺卖）1、考虑到产品具备“唯一性、收官珍藏性”等特征，同时也将承担项目高端产品形象责任，不适易快速销售；2、小步快跑，同时助于价值逐步提升；3、统盘考虑，拉长情景美墅战线，做价格标杆，促进高层销售6-3标

7、高层洋房1、2、3栋认筹（诚意登记）1、货量较大，抢占黄金周节点，实现快速销售；2、有效拉长储客时间，增加储客量；3、运用认筹手段进行诚意客户筛选，客户分级更加精准和量化，主动、随时掌握销售主动权；5、6、7栋自然销售（顺卖）1、5栋户型虽1、2、3栋相同，但货量综合质素较好，为有效分解销售压力，同时提升价值，考虑以加推的形式自然销售；2、6、7栋做为新颖两代居户型，在面对首付及居住概念的双重压力下，以自然销售（顺卖）形式，有效降低销售风险6-3标（1、2、3栋）认筹节点计划：3月初-4月19日5月1日6-3标盛大开盘（1、2、3栋）288套高层“认筹”4月20

8、-30日收取诚意金接受咨