百年豪景第三次策划简报.doc

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1、泰州恒通房地产有限公司百年豪景销售策划方案第三次简报2005．2．2720/20目录一、春节前后销售状况分析二、现阶段所面临的问题三、三月至四月的企划方案附件一（强销期媒体计划表）附件二（媒体费用预估）附件三（策划推广方案）附件四（软文搭配）一、现阶段销售状况分析春节期间（28/1—27/2）20/20共计来人33组，来电6组，成交18户，成交比为1.8:11、来人状况分析★来人区域分析口岸镇：共来人18组占总来人比的54%刁铺镇：共来人5组占总来人比的12%滨江区：共来人0组占总来人比的0%泰州市区：共来人6组占总来人比的18%其他：共来人4组占总来人比的16%★来人职业分析上班族：共来人

2、18组占总来人比的55%自营商：共来人7组占总来人比的21%政府机关：共来人1组占总来人比的3%农民：共来人7组占总来人比的21%★购房用途分析首购：共来人12组占总来人比的36%二次购房：共来人17组占总来人比的51%拆迁户：共来人2组占总来人比的6%20/20投资户：共来人2组占总来人比的6%★年龄层次分析30岁以下：共来人14组占总来人比的42%30—40岁：共来人12组占总来人比的36%40—50岁：共来人5组占总来人比的15%50—60岁：共来人2组占总来人比的7%2、媒体状况分析★夹报（共计20000份）口岸镇：共派发12000份占总份数的60%刁铺镇：共派发8000份占总份数的

3、40%★派报（共计20000份）口岸镇：共派发10000份占总份数的50%刁铺镇：共派发10000份占总份数的50%★CF（泰州电视台、高港电视台持续一个月）★车身广告（四辆）★户外宣传演出（共计3场）口岸2场位于口岸镇政府广场刁铺1场位于刁铺影剧院东门20/20一期总销底价69839163一期实际总销可售户数合计：212户项目售出签约换户退户实际成交本月户数门：0住：18门：0住：16门：0住：0门：0住：0门：18累计销售户数门：住：98门：0住：73门：0住：0门：0住：15门：住：83累计销售金额门：住：33244409门：住：22546854门：住：门：住：5848183门：住：2

4、7396226已销售底价27704734销售率40%已销售表价27421530签约率门面签约率0住宅签约率88%超价签约与认购之比88%实际已签约金额22546845总签约率34%本周回款累计回款1500000020/203、售状况分析A总体销售状况B、格局去化分析1、户型去化分析房型ABCEF门面合计可售户数405040342820212本周去化46800018累计去化142125518083未售户数2530152910201292、多层楼层去化分析：楼层一层二层三层四层五层合计可售户数2626262626130本月去化8721018累计去化1420137660未售户数1261319207

5、03、多层平面去化分析：幢别29303132334647合计可售户数2020202010202013020/20本月去化443103318累计去化1510610015460未售户数51014101051670C、未购原因分析原因本周组数累计组数备注1、与鸿翔御景比较6价格问题2、对开发商期房的信任3、价格太高41与其他楼盘比较4、生活机能35、交通问题7收费站问题6、朝向7、施工品质8、付款方式及代收费用4129、家人反对或带家人来看10、府后人家优势竞争2211、百年好景的建设进度1012、需考虑120/2013、对商品房没有认识414,车库价格高1合计15114二、现阶段所面临的问题：（

6、一）周边竞争楼盘：1、对面“鸿翔御景”楼盘价格过低（成交价基本上是1200-1400元/平方米）造成现场准客户流失。2、高港周围各楼盘价格持续走低，纷纷打起价格战，造成当地房地产市场的恶性竞争。3、别墅施工进度与客户预期时间相冲突，并且暂没有实物相参照。府后人家样板房已开始展示。（二）当地客观环境影响：4、当地购买力不足，客户群的不稳定，收入低，也同时影响楼盘的去化进程。5、当地人气不足，商业气氛淡薄，门面房空置率高，造成楼盘门面房至今无人问津。6、别墅客户群较小，总价高，没有实物参照。7、拆迁户热衷于购买二手房或买地盖房。20/201、地域狭窄，关系网复杂，造成退户问题严重。2、国家宏观调

7、控，银行紧缩银根，贷款利率增加，当地按揭程序繁琐，造成客户对付款方式的不认同。（三）泰州市区情况：3、媒体投放量局限，市区暂不能形成良好的口碑效应。解决方案：一、策划主题：开发新客户，抓稳老客户;持续推广高品质人居住宅.二、策划目的：1、与前一阶段的广告宣传一脉相承，形成持续的宣传效应，加大销售量；2、为二期楼盘的销售打好宣传基础。三、解决方式：（一）、在高港和周边地区切入深层次客户：1、对销售现场要求：20