洛阳市项目市场定位核心策划报告.doc

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1、市场定位核心策划目录市场定位前言……………………………………………………………………………………………………………………………………4定位策略……………………………………………………………………………………………………………………………………………5定位推导……………………………………………………………………………………………………………………………………………530/30定位原则……………………………………………………………………………………………………………………………………………7项目总体……………………………………………………………………………

2、………………………………………………………8项目概况……………………………………………………………………………………………………………………………………………9技术资料…………………………………………………………………………………………………………………………………………9地块资源……………30/30………………………………………………………………………………………………………………………………10周边配套……………………………………………………………………………………………………………………………………………17交通条件………………………………………

3、……………………………………………………………………………………………………19街区功能…………………………………………………………………………………………………………………………………………19项目综合定……………………………………………………………………………………………………………………………3730/30产品定位…………………………………………………………38一、市场定位前言本报告志在了解研究洛阳市房地产市场现状，预测未来发展趋势，由市场反映的讯息定位本项目。（一）定位策略本次市场调研深入了解了洛阳市场环境，根据市场制定合适的，差异化优化产品，

4、填补市场空白。(二）定位推导思路1、项目的目标市场定位30/30了解潜在市场消费群的特征、年龄、分布，以之寻找消费群体的构成和可能购买本项目的消费群体，并通过对这个群体的描述，为项目基础定位提供依据。2、建筑产品定位通过对该项目所处环境的宏观、微观调研，了解和论证该项目区域的人文习惯、生活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素，并辅以对周边环境的地产项目实态、竞争势态及建筑文化的研究，为本项目产品的建筑定位提供依据。3、项目营销推广的主题定位调查该项目环境的习惯文化、心理趋向以及开发商的企业品牌、品牌（项目的命名）、信息传播内容和手段等并研究其优劣势，

5、为项目销售推广的包装、形象、诉求内容等以及项目的传播策略和定位提供依据。4、项目的销售价格定位通过对该项目所在社区的商品房发展趋势，市场现状的调查，周边项目的产品品质及价格，对消费心理，购买行为的影响程度，为本项目的价格定位以及营销组合提供依据。30/305、项目的市场营销策略定位通过对该项目所在社区的宏观市场调研，政策法规调研，购买行为、购买习惯、消费观念、消费意识、收入及消费能力调研，研究周边项目和本项目的优、劣势及周边项目的营销策略，为项目营销决策提供依据。6、推广通路定位了解该社区消费群接触媒体的习惯、文化层次，了解他们对媒体——广告的心理反映

6、。明确广告定位，寻找最佳广告诉求和信息（软广告及硬广告）传播方式，进行有效的广告定位及媒体组合。（三）定位基本原则：1、从消费者的心理谋求定位，而不是以开发或销售者的立场来确定；2、针对特定目标市场，而非整个市场；3、充分考虑市场风险和市场潜力，以及发展商资金压力；4、结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；5、走自己的路，走别人尚未走或不能走的路，寻求差异化的产品，创造出洛阳市的样板品牌。30/30二、项目总体评价（一）项目概况项目位于洛阳市涧西区，中州西路一拖体育馆西侧，属于洛阳市老的工业区中心。项目周遍以厂矿、厂矿家属区为主，商业配套设施不齐全

7、以小型生活商业和机械配件为主，交通十分便利。但属于房地产不发达区域。（二）技术资料项目总占地面积：3200多平方米;总建筑面积：约10000平方米;容积率：约3.1；（三）地块资源项目地现为一拖物业公司车队修理站，东临一拖体育馆，南面紧邻洛阳贯穿东西的主干道中州西路果菜批发市场，西面是一拖家属区，北临大明渠（暗渠，表面将来绿化），30/30项目地自然资源较为贫乏，商业氛围几乎没有。目前，它现在展示在人们面前的是较为嘈杂之地。1、周围环境景观A、东面，一拖体育馆。B、南面，中州西路C、西面，一拖体育馆D、北面，大明渠（暗渠）环境景观综述：地块缺少良好的自

8、然景观，景观资源评判几乎为零，但体育设施丰富。2、污染状况A、工业污染：该地块处于洛阳工业区，