吴家山区域房地产市场分析.doc

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1、吴家山区域房地产市场分析一、吴家山区域概况1、地理位置吴家山区域在东西湖片区的重要性不言而喻，如果说金银湖区域是以生态环境的因素来划分的，那么吴家山就是以工业产业尤其是台商投资区的因素来划分的区域。具体是指张柏路以西，张公提以北的区域，区域面积499。7平方公里（其中开发区面积180平方公里），户籍人口23万，常住人口35万。2、交通状况区域已实现公路网络化，从吴家山到各办事处之间公路高等级化，农村村镇道路全部硬化的目标。路桥将495平方公里的幅员面积串连起来，形成了“半小时经济圈”。这些公路又与横贯境内的107国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航道、武汉中环、武汉

2、外环、武汉地铁、武汉轻轨、武汉天河国际机场高速公路相连，形成了立体交通网络。以107国道为主轴线，金山大道为辅线，覆盖全区的棋盘式公路网络已建成，已规划设计并正在建设中的“八路一湖”工程。将使区内的交通条件锦上添花。3、配套设施吴家山投资区内中小学，幼儿园等基础教育设施完善。小学四所，武汉市重点中学吴家山中学，国家重点职业高校东西湖职业学校，每年可为各行各业培训专门技术人才3000多人。天然气供气能力为5000万平方米，可满足全区工业企业及居民使用。4、区域房地产发展状况及前景吴家山区域的自然环境较金银湖差，区内的交通尚未完善，配套设施也有待改善。但由于所面对的消费

3、者层面不同，并不存在直接的竞争，而且可以通过差异化和细分市场来实现共赢的局面。东西湖区政府提出在五年内，逐步把东西湖区建设成为新型工业园、现代物流区、生态居住区和水乡旅游区的奋斗目标。按照这一发展定位，就要加快三区一园的建设步伐。继2001年吴家山海峡两岸科技产业园被批准成为国家级对外开放开发区后，2002年东西湖区又被批准为国家级武汉食品工业加工区、国家级生态示范建设区，加上吴家山台商投资区。三区一园的格局正式形成。随着今后汉口地区的发展，城市西扩必成定局。根据目前武汉区域性经济特征，因工作生活需要形成了一大批以中产阶级为主体、以汉口为中央商务区（CBD）和中央信

4、息产业区（CID）为主要辐射带的大型中央生活区域。武汉的西扩为本区带来了机遇，大量的高素质楼盘所带来的品牌效应将在今后爆发，本区的房地产业由于可塑性强，发展的空间巨大。一、区域房地产供需关系分析吴家山主要在售楼盘基本资料项目名称占地（万㎡）容积率绿化率物业形态总套数（套）开盘时间当前均价（元/平米）沿海.赛洛城96.71.639%多层、小高层75002007-3-31多层3620小高层3620紫云.黄狮海岸12.61.5135%多层、小高层、花园洋房1618待定多层3600小高层3600金山.银湖湾10.61.636%多层、小高层10282007-6-8多层2830

5、鑫海花城141.6836.5%小高层、高层、别墅22392003-12-2小高层3500嘉禾园·美景豪苑162.1666%高层7722006-9-28高层3800秀水佳园221.735.1%多层、小高层3732006-11-25多层2700小高层2700航天.嘉园121.0539%多层、花园洋房7862005-7-30多层3400花园洋房33001、项目规模分析2007年东西湖片区商品房新增可售面积变化图可以从上面两图中看出，吴家山区域内商品房的供应量还是很充足的，基本保持了每个月的新增住房的净增良是上升的，说明了该区域的房地产发展潜力很大。基本在售的项目规模都在1

6、0万平米以上，虽然比起金银湖区域规划在1000亩以上的住宅项目占总量的29％，规划在500亩至1000亩之间的住宅项目占总量的57％的大盘聚集之地来说规模还是很小，但基本满足了吴家山一带基本住宅需求。2、物业形态多样性分析由图可以看出，该区域项目的物业形态相当丰富，多层，小高层，高层，花园洋房，别墅应有尽有。3、区域项目价格分析由图可以看到，整个东西湖区域的项目均价在武汉来说还是属于最低的。该区的开发量居武汉之首，表明各路发展商看好其住宅的发展前景，而且其产品以多层为主，价格较市区低，就目前武汉地区的消费层次来说，是比较适应市场的。吴家山的自然资源较贫乏，周围的配套

7、尚未完备，总体可利用的资源不多，且吴家山区在武汉人的心目中尚属城郊范畴，有一定的心理距离，所以采用低开的价格策略有利于加快项目的推进程度。4、区域目标客户群分析东西湖区商品房不同类别商品住房销售情况东西湖区商品房不同型结构商品住房销售情况由图可看出多层仍是市场热点，小高层和花园洋房前景看好；二房二厅、三房两厅95平方米—120平方米之间的户型是需求亮点；中档房依然受大众欢迎，本区的人们消费水平与市区仍有一定距离，所以多数人群都是选择价性比较好的中档房，既减少购房的压力，又可以保证品质。本项目的目标客户主要是本区的居民尤其是台商投资区企业职员、市区内的部分居民和孝