房地产市场报告-区域市场分析

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1、投资情况房地产投资额持续增加，受宏观政策调控影响2005年增速有所下降数据来源：大连市统计月报开发情况受宏观政策调控和施工期的影响2005年竣工面积有所下降，将导致2006年集中放量，房地产竞争将更加激烈。2004年土地放量，导致2005年施工面积增加数据来源：大连市统计月报销售情况销售额近年持续增加，说明房地产市场旺盛价格上涨？供应量增加？数据来源：大连市统计月报销售额销售情况销售面积销售面积近3年基本持平，说明房地产市场属于平稳发展数据来源：大连市统计月报价格情况资料来源：国土资源与房屋局房

2、价增幅低于人均年可支配收入增幅，房价收入比进一步下降，居民用于居住方面的消费支出会继续增加，住房依然是消费热点。2002、2003和2004年第四季度较大规模的城市拆迁，被动性购房因素明显增多，对房价上升有一定的促进作用，对二手房市场的活跃有较大的促进作用。2003年新购房落户政策“在市内购买价值35万元的住宅就可以落户，并且免收城市增容费”的公布实施，对房价上升有很大的促进作用。开发区房地产市场情况开发区房地产市场经过近几年的沉寂后，受开发区的发展和新城区的规划建设的影响，从2005年开始重新

3、起步，2006年正式开始进入新一轮开发高峰。区域市场分析样本的选择样本选择原则对本案有借鉴意义的项目和本案相似的项目和本案存在竞争的项目本案周边的项目样本框通过对竞争项目的分析，试图找出本项目的差异化竞争优势和准确的市场定位样本项目分布图新财富中心君悦豪庭古耕5000福佳国际公寓自由港亿锋现代城本案商业中心区规模3栋公寓群楼有近3万平米的商业除亿锋现代城外，其它项目规模不大，公寓总规模约15万平方米，同质化竞争严重建筑类型从建筑类型上看，各个项目公寓部分多数为高层塔楼，与本项目在同一个竞争层面上

4、公寓部分为塔楼户型本项目建筑层高为3米，25层以上为2.9米，考虑到本项目采用中央空调，局部层高为2.6米，从使用角度来说，本项目在层高方面有一定的劣势。户型层高户型户型面积君悦豪庭和亿锋现代城虽然都以普通住宅为主，但也都推出一定数量的小户型，新财富中心和自由港户型面积偏小，其他项目小户型面积相近。3栋小户型公寓部分小户型公寓户型面积同质化严重户型户型类型平层依然是主流供应有4个项目有少量跃层户型，且销售（或认购）状况良好，分析原因，首先跃层户型数量少，满足了少数客户的需求，其次跃层户型整个户型

5、层高在4.5-4.8米之间，上层可不计面积，也满足了客户“占便宜”的心理从房地产业发达的城市来看，平层是人们越来越认可的户型，平层舒适度要高于跃层户型。户型户型设计新财富中心新财富中心福佳国际公寓福佳国际公寓户型户型设计古耕5000君悦豪庭户型户型设计自由港亿锋现代城户型户型设计户型方正功能分区不明确低窗户型面积适中开放厨房局部房间异型功能分区明确高窗户型面积偏大明厨竞争项目本项目劣势优势劣势劣势优势比较通过比较分析，本项目优势与劣势并存，如何发挥优势规避劣势是本项目在后期包装中所要解决的问题价

6、格情况旧楼改造金马路项目老项目金马路项目价格高于其他地区，单价高出近1000元；新建住宅价格高于旧楼改造价格，说明旧楼因素是影响价格的主要因素之一；古耕5000由于开盘较早，当时处于物以稀为贵状态，所以价格较高。建议本项目整盘均价在5000-5500元/平方米之间销售情况销售情况不好的两个项目，由于户型面积稍大，导致户型总价偏高是销售状况不理想的因素之一，说明客户的总价有一定的敏感度，本项目大户型在定价时应考虑这一因素。项目户型大装修标准装修价格现市场供应项目精装修实际标准在300-500元/平

7、方米之间,本项目可适当提高装修标准建议本项目装修标准为700-800元/平方米,在控制成本的同时提升项目装修档次的同时,保证项目的性价比,为项目价格的提升保留一定的空间.硬件设施电梯品牌电梯建议本项目选择品牌电梯，保证本项目的品质；考虑到本项目高达29层、3部电梯以及1层13户的因素，竖向交通压力大，建议本项目选择高速电梯，电梯轿厢可适当放大，显示本项目高品质。硬件设施智能化设施建议本项目设置可视楼宇对讲系统，公共区域及群楼商业部分区域设置闭路监控系统，门禁系统，煤气报警系统，车库管理系统，净水

8、系统，有线电视，卫星电视，宽带，电话；有线电视接口可设置在客厅和主卧室，宽带接口可设置在客厅，电话接口可设置在客厅；配套设施无餐饮和商务市场供应项目虽然大部分有会所，新建项目会所规模相对小，由于位置更加靠近商业中心，配套主要依赖于外部配套。建议本项目在原商业业态定位的基础上，考虑再引入健身中心、咖啡厅、酒吧、茶餐厅、棋牌室、大型餐饮、会议中心等本项目会所可引入商务会所的概念，部分可采用会员制，提升会所的档次物业管理建议本项目聘请知名物业公司进行管理或进行物业管理顾问，良好的物业管理可以促进项目的