五爱深港住宅定价建议.doc

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1、五爱深港住宅定价建议一、定价方式的选择1、行业常用价格定位方法l成本加成法即成本+利润=价格此种定价方式完全以企业内部需要为主，以企业发展预期为核心进行市场定价，完全不考虑市场接受度以及消费者心态。优势：可以满足企业对利润的预期，可以增加对成本的核算意识，可以在价格上充分转嫁项目开发成本降低开发风险。劣势：由于不考虑市场因素，因此此方法定价的结果往往脱离市场实际，会造成项目价格与市场价格的脱节，对项目的销售影响很大。l市场比较法就是指将本案于可类比的近似房地产项目加以对比，然后根据对比的结果进行综合评定，利用统计原理进行各种修正后，得到本案住宅产品市场实际价格的一种定

2、价方法。优势：定价依据市场实际情况，极易被市场和销售群体接受，有利于销售实现。劣势：定价没有考虑到成本，少数情况定价的结果会低于成本核算的需要。2、本案定价选择方法考虑到区域内的实际情况以及本案的独特市场价值，建议选择市场比较法确定本案住宅产品销售价格。二、本案住宅产品的定价1、类比项目的选择考虑到本案区域内缺乏直接有效的参考项目，因此建议将竞品范围扩大到可类比区域的类似产品上。1.1选择原则：l地理位置因素：一级商圈之内，具有典型商业价格区的住宅/类住宅产品l产品设计因素：与本案产品结构类似的住宅/类住宅产品l其他选择因素：与本案具有相似性的选择因素。1.2类比项目

3、的拟定：中粮大悦城开发商：沈阳鹏利广场房产开发有限公司占地面积：7.2万平方米建筑面积：42万平方米销售均价：7500元/㎡简介：集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的大型城市商业综合体中街上乘开发商：沈阳安程房地产开发有限公司占地面积：0.4万平方米建筑面积：2.3万平方米销售均价：7200元/㎡（平层含600元装修）简介：中街商圈最近的居所泊岸华庭开发商：辽宁中星置业有限责任公司 占地面积：3万平方米建筑面积：15万平方米销售均价：8000元/㎡（含700元装修）2、本案价格的确定项目名称本案中粮大悦城中街上乘泊岸华庭参考条件均价（元/㎡）PxPa=7500Pb=

4、7000Pc=7300位置交通1212121210周边环境96999商服配套1058810园区配套75554项目规模77555景观设计109777户型结构108777内部规划设施86666品牌知名度65554工程进度43564交楼标准65545物业管理97757合计100Qx=78Qa=81Qb=79Qc=78修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=（Qx/Qi）=Pi注：Pi为均价Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（78/81）×7500≈7222.22Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（78/79）×7000≈6911.39Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（78/78）×7300

5、≈7300各相关楼盘权重取值为Wi’Wa=25%Wb=30%Wc=45%Px=∑PiWi≈7163.97（元/㎡）结论：建议本案住宅产品2010年市场均价为7170元/㎡