“东方金海岸”项目整合营销推广案.ppt

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1、美好生活推动者鑫塔投资“东方金海岸”项目整合营销推广案厦门市新景祥房地产策划代理有限公司2009年11月新景祥早期工作情况回顾第一阶段2009.10.12-2009.10.22第二阶段2009.10.26-2009.11.08当前工作2009.11.25-……《东方金海岸项目客群定位和产品优化建议》新景祥(北京/厦门)产品研发工程师参与方案规划调整《东方金海岸项目整合营销推广案》客群层面客群层面产品层面产品层面1、验证区域客群容量不足；2、锁定中高端客群；结论：以大泉州地区、龙岩地区私营业主为基础客群；以观音山、软件园和厦门本土企

2、业中高层为争取客户。1、验证区域市场各户型供销情况2、200多组针对性客户电访和拜访，产品需求的全面了解。结论：以100-105㎡和115-120㎡的三房为主力销售面积，LOFT设计，赠送面积60%以上。并对产品规划和设计细节提出民意。针对产品调整客群层次趋高主力销售面积客群层面产品层面1、对高端市场潜在客户访谈；2、验证本案在高端市场的机会点和可行性。3、结合市场、客群、发展经验的项目发展战略。坚持第二阶段核心观点。营销层面1、形象定位体系2、整合营销策略3、推盘时序建议4、营销节点控制此报告所要解决的核心问题需要解决的核心问题

3、：本案作为高端豪宅，在厦门市场的机会点？策划推广3客群调整2市场机会1契合本案战略定位的形象体系?吻合本案的整合营销策略、推盘时序建议和营销节点控制？高端客群对于本案的敏感度和关注点？项目自身分析核心矛盾的界定厦门高端市场分析厦门房地产市场分析高端市场容量总结厦门高端市场的机会点高端客户关注点市场方面客户方面项目发展战略项目形象定位策划推广建议模块一本体条件及目标梳理模块二高端市场机会点模块三挖掘高端市场的可行性模块四发展战略与形象定位模块五整合营销策略与推盘时序案例借鉴新景祥解决问题的思路本案对于鑫塔投资的意义厦门房地产市场简析

4、高端客群访谈战略定位产品优化及形象定位整合营销传播Contents提案的框架本案核心矛盾梳理台湾海西经济区漳州市泉州市厦门市海西经济区—厦漳泉经济圈金门市漳州市厦门市金门泉州市海西经济区—厦漳泉经济圈厦门：海西经济区核心之一、厦漳泉经济圈核心之一、与金门咫尺之隔，闽台文化交流地。小金门金门厦门厦门区位厦门岛距大金门岛不到10公里，厦门岛距离小金门岛只有6公里。厦门翔安区离金门最近距离仅1800米。厦门以占全省6.5%的常住人口和1.3%的土地，创造出占全省15.3%的生产总值、27.1%的财政收入和53.4%的外贸出口总额，逐步成

5、为我国东南沿海重要的中心城市。厦门将加快构建海峡西岸航运物流、金融服务、旅游会展、商务营运、消费购物、文化创意产业和信息服务等中心，建设成为海峡西岸强大的先进制造业基地和最具竞争优势的现代服务业聚集区。岛内是厦门经济、金融、行政等的中心。目前而言，岛内和岛外在厦门是“市区”和“郊区”的概念。区域GDP（亿元）比重全市1560.02100%思明区480.3431%湖里区422.8927%海沧区217.7914%集美区210.8613.5%同安区123.548%翔安区104.66.5%岛内湖里区和思明区GDP占全市GDP的58%，是全

6、市行政、经济、文化、教育、金融中心。厦门行政划分难以动摇的厦门港区20年内难动摇的空港思明区：厦门成熟城市区城市外拓区域只能拘泥于此，所以在这个大兴土木的年代，东拓是一种被迫。东部的几大板块开发得如火如荼,5年内大型综合居住区的形成已成必然之局。湖边水库片区金尚-枋湖片区观音山片区五缘湾片区思明区发展成熟，湖里区正处于高速发展期；观音山片区借势发展的同时，同样受到周边区域的强势竞争。厦门岛内规划五缘湾片区的优势：高起点、高规划；5年以上的跨越式发展；政府强劲的引导；建成诸多精品社区。湖边水库的优势：综合住区的高规划；世贸、万科等强

7、势企业的进驻。更喜欢五缘湾片区，五缘湾片区的规划更具综合性，而且现在的各项配套都在不断落实；而观音山是个很纯粹的商务区。林文堤晋江市金兴石材总经理，50余岁，2个儿子1个女儿，在厦门置业多年。解读本案“鑫塔水尚”主要建筑经济技术指标用地面积33930㎡(其中幼儿园土地面积不少于3200㎡)建筑面积163000㎡(其中幼儿园建筑面积不少于3000㎡)容积率≤4.8建筑密度≤23%绿地率40%规划情况规划9栋48层超高层150米建筑，户型挑高6米，买一层送一层150米超高层住宅，挑高6米户型，属于厦门高端稀缺产品以三房为主，面积主要集

8、中于100-120㎡，使用面积200㎡左右，再配合本案顶级的建筑用才，本案归属于厦门豪宅的层次。软件园二期本案海峡国际社区环岛东路11骨灰室2尚峰国际（在建）233塔铺安置房本案地处观音山商务区，拥有部分山、海景观，居住氛围淡薄，骨灰室负面影响存在