物业公司入住筹备操作指引.pdf

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1、物业公司入住筹备实施操作指引1．0目的在集团物业管理部的操作指引基础上，提供更完善更具体的入住筹备、操作工作指引，以保证业主的顺利入住。2．0范围仅适用于万科房地产开发的物业项目。3．0职责3．1沈阳地产公司物业管理部负责编制、发布和修订本操作指引。3．2各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况修改本指引所提供的入住工作方案和计划，保证入住工作的顺利完成。4．0程序4．1各阶段定义及标准序号阶段定义阶段时间阶段性标准起：入住前三个1、入住文件编制完成，审月批通过；至：入住前一个2、业主交费明细、标准物入住筹备阶1月价局批件完成；段3、入住费用确定，地产支付4、项目新员工招聘到位起：

2、距离入住时1、与地产项目委托合同签间前一个月定止：正式入住日2、新员工培训后按标准上岗入住准备阶3、入住现场装修装饰完成2段4、入住文件装袋，钥匙准确、标识清楚5、入住所需物品采购齐全6、物业与地产间房屋验收完成，开荒保洁完成起：正式入住办1、入住办理秩序井然，一理当天切外界因素均考虑入住实施阶止：集中与分散2、业主疑问解释达业主满3段办理入住完成意3、入住满意度指标达4。3以上4．2入住筹备阶段4.2.1组织资源实行物业公司总经理负责制，根据拟入住项目数量及入住规模，成立由2-4人组成的入住工作筹备小组，直接向总经理汇报。结合集团与本操作指引，经公司各个部门、各个专业口密切配合，推动工作的顺

3、利开展。4.2.2工作流程扼要红线条指同期需与地产公司配合工作新项目入住时间确定物业公司成立入住小组地产公司明确入住牵头部门（提前三个月）（提前三个月）未通过提交入住办理模式策划思路不定期沟通，明确分工及各阶段任务项目交接时间明确；入住时间、地点、户数确定物业公司总经理审批通过编写《入住筹备期工作方案》，调动资源保证，监督各部门完成，并检验工作质量，定期向管理层汇报。入住文件收取费用现场管理人员配置入住支出费用4.2.3具体操作程序4.2.3.1费用1、入住所收取的各项费用的确定1、管理中心与财务部共同确定入住收取费用明细、收费标准、收费依据、收费周期等。一般包括：代缴费用和物业公司收取的费用

4、两类。代缴费用需要地产公司或政府专业部门提供收费的依据；物业公司收取的费用均应有明确合理的费用测算，经过当地市物价部门审批或有政府合法明文规定，如果入住时政府规定可以不进行物价局审批的费用项目，按当地政府规定执行。物价部门审批文件或政府规定文件应存放或公示于入住现场。2、确定开始计收管理费的时间。一般入住时间在上半月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半月的，从下月起计收。地产可能由于销售或其它需要，要求延迟计收管理费的时间，由地产支付延迟期间的管理费。地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。入住时遇到天灾、疫情等不可抗力导致业主不能正常入住，可以斟情考虑物业管理费延迟或减退交纳。计

5、收管理费时间应在地产公司发放的《入住通知单》中明确约定。3、确定需要预交管理费的月数。通常情况下，为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理，需要预收三个月管理费（但个别业主如拒交的，也可不预交，让业主选择按月交纳）。注意预收管理费的月数，不要超过当地物业管理法规的规定或行规习惯，东北地区行规习惯为预交一年。4、商铺物业管理费。由于商铺位置决定物业公司投入服务与管理成本，按商铺所处的位置决定与住宅物业费的倍数关系，一般商铺位于园区封闭组团外的为住宅物业费的0.5-0.8倍，商铺位于园区封闭组团内的为住宅物业费的1.5倍。具体标准由各地公司进行测算。5、单体车库、贮藏间物业管理费。出售

6、的封闭的单体车库贮藏间的物业费一般为住宅物业费的0.5倍。6、电梯费。按当地政府规定标准收取。一般有两种方法：按人均每月12元，或物业费提高0.3元/平方米。7、确定需要预交水电费的金额。在物业公司抄表的城市，通常情况下，前期水电未抄表到户，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。前期按业主实际用水、电量扣减，直至完毕后，物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。不实施抄表的城市，如果地产公司前期开发时代业主交费，物业公司在入住时可以代地产公司向业主预交水电费。8、确定是否需要代地产收取煤气集资费、煤气预交款。一般情况下，地产在开发建设时已经缴纳了此笔费用，

7、地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用，以免造成在入住时因业主拒交而争执的情况。如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在入住资料和现场做好解释工作。9、煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用。此笔费用可由物业管理项目代煤气公司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，确定交纳项目和额度。10、门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费