别墅项目策划商业计划书.doc

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1、高尔夫不墅项目商业打算书（完整版）29/292010年1月29/29目录结构项目可行性分析一、项目背景及进展概况1、我国高尔夫房地产市场现状2、我国高尔夫房地产市场前景展望二、项目介绍及实施方案1、项目总体情况2、项目开发思路3、项目建设差不多方案4、项目功能分区及要紧内容三、项目所在都市房地产市场分析1、宏观层面2、客户定位3、产品定位4、定价策略5、销售策略四、项目优势分析1、交通优势：29/292、规模优势3、稀缺优势4、文化优势：五、项目风险分析与规避对策1、项目风险分析2、项目风险的防范对策六、投资估算和开发打算（估算内容为高尔夫球场建设+会员股东的不墅建设）1、项

2、目投资估算2、项目开发打算七、财务与投资价值分析结论29/29项目可行性分析一、项目背景及进展概况1.我国高尔夫房地产市场现状1.1我国高尔夫房地产整体市场1984年，第一座高尔夫球场即中山温泉高尔夫乡村俱乐部建成，宣告高尔夫在中国大陆正式落地。此后，高尔夫球场在中国大量进展。短短二十多年的进展，球场如雨后春笋，差不多突破了300家，并以逐年上升的比例递增。1.2京、廊坊高尔夫房地产市场现状Ø北京、廊坊周边高尔夫球场进展情况n北京周边高尔夫球场进展情况29/29初步统计：北京市有43个标准高尔夫球场，泛北京范围内有8个大型的高尔夫球场。远郊圈和中心圈内要紧有十个高尔夫球场相对

3、集中的板块，分不为十三陵水库圈，潮白河圈，西山圈，亚奥圈，机场板块，燕郊潮白河，通州永定河，京南，京西永定河，京西板块。n廊坊及周边高尔夫球场进展情况环北京地区有8个高尔夫球场，要紧集中在廊坊和保定涿州地区。其中廊坊市内有2个，燕郊2个，香河1个；涿州3个。Ø北京及廊坊高尔夫球场经营模式传统意义上，高尔夫球场的收入有直接的会籍销售收入，会员、非会员打球消费（收入），宾馆、酒店、专卖店、乡村俱乐部、SPA等营业收入。高尔夫新兴的收入增长点来自于：顶级富豪住宅销售收入、高尔夫旅游和高尔夫竞赛等。新兴收入增长迅速，大有赶超之势。Ø北京—廊坊高尔夫不墅市场分析29/29n北京及周边地

4、区不墅分布据不完全统计，北京市高尔夫不墅物业，总数差不多达到20多个。从不墅与球场位置关系看，分为两大类：场内不墅和场外不墅，以场外不墅为主。从建设主体看，场内不墅以开发商与球场投资建设方为同一方为主。早期球场和不墅通常先后规划，先后建设；近几年多为同期规划先后建设，或同期建设。场外不墅一般先有球场，开发商借势开发不墅。据不完全统计，2008年底前，北京将有45个高尔夫球场，其中15个项目附带高尔夫不墅项目，其中10个为同一开发商开发，5个项目为两个开发商开发。廊坊地区及周边有8个高尔夫球场，其中5个项目带有不墅项目，2个项目预备建设不墅或公寓项目。1.3三亚高尔夫房地产市场

5、Ø三亚高尔夫球场进展概况据易居中国不完全统计，三亚市及周边有七个高尔夫球场。目前已建成的全部为18洞标准球场，其中有两个球场的规划球洞数分不为36洞和54洞，即2-3个标准的高尔夫球场。海南省高尔夫球场分布图29/29红棠湾其分布要紧围绕三亚市的海岸线且多建设在风景区内，其定位多为度假型球场。表1-8：三亚市高尔夫球场情况Ø三亚高尔夫不墅市场情况n三亚高尔夫不墅市场概况易居监测发觉，三亚高尔夫球场大多配建有不墅，其中早期的高尔夫球场其配建不墅是为方便会员来此打球提供的，比如日出观光高尔夫球场；近期开业的高尔夫球场，其住宅开发规模大，面对的客群不仅是会员客户，而是宽敞的房地产置

6、业客户，比如亚龙湾高尔夫球场和清水湾。三亚的高尔夫不墅市场处于进展的起步时期，高尔夫不墅在建及建成项目较少。究其缘故，与大部分三亚高尔夫球场开业时刻较短、处于试营业时期、相关住宅配套尚未开发有关。2.我国高尔夫房地产市场前景展望Ø顶级不墅中高尔夫不墅升值潜力最大29/29上世界90年代，高尔夫不墅的消费者要紧是境外人士；到2000年，国内的消费者日渐增多；2007年，高尔夫不墅70％的买家是国内成功人士。从价格走势上来看，高尔夫不墅较之其它顶级不墅价格上涨更快，因为它更具稀缺性。国外高尔夫不墅的售价一般比一般不墅要高出3~4倍，而举办过顶级高尔夫赛事的球场不墅售价甚至可达一般

7、不墅的10倍以上。Ø球场与不墅相互依托支持在国内现时期单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度专门大，真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发。球场之后跟进的往往是房地产项目，比如不墅、会所等。球场除必要设施外，多设计为不墅或高级公寓，以加快投资回收。高尔夫球场与不墅相互依托与支持，进入良性的运营循环，能够达到双赢的效果。二、项目介绍及实施方案1.项目总体情况Ø项目区位项目区位图29/29本项目地块位于廊坊万庄生态城艺林文化公园内，北侧紧邻北京市大兴区，项目距离京津塘高速路采育出口十公里，驾车至北京CBD中心