小城镇土地定级方法修定研究.pdf

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1、摘要城镇土地定级涵盖了多个研究领域，完善小城镇的土地定级工作对土地利用总体规划的实施以及促进土地资源可持续利用都有积极作用，而且土地级别的优劣程度可以客观的表现出土地质量的优劣。按照我国城镇土地定级规程的要求，土地定级结果应该在上一次定级成果的基础上每隔三年进行一次更新。但是，小城镇土地定级成果更新受到了资金、设备、技术的制约，成果更新相对迟缓，难以反映出小城镇各级土地市场的真实情况，特别是在经营性用地挂牌、出让土地价格评估中已经无法应用，制约了土地价格调节作用的发挥，补充和完善小城镇土地定级方法是十分必要的。本文从土地定

2、级的理论分析入手，客观地评价常用定级方法在小城镇土地定级工作中的主要问题，结合对小城镇土地定级特殊性的分析，提出修定土地定级常用方法，以期提供小城镇土地定级的范式。本文在多因素评定法的基础上，一方面基于统计软件SAS9.0中的主成分分析提取定级因子，将定级因子的选取进行修定，从而保证土地经济因素和非经济因素的结合，以及定性分析和定量分析的结合；另一方面以综合赋权法进行权重修定，将主观权重和客观权重通过数学运算整合，力图更加确切的表现出小城镇土地定级因子权重。德惠市于2008年完成了上一次定级工作，到目前为止已经有近七年之久

3、，所以，有必要进行德惠市土地定级成果更新，通过实证研究，以德惠市作为小城镇定级工作的缩影，得出以下结论：（1）小城镇土地定级具有不同于大中城市的特点，以往常用方法不适合小城镇土地定级的特殊性。（2）修正小城镇土地定级因子的选取，应该先采取以城镇土地定级规程为依据进行初选，再通过主成分分析进一步提取；修正定级因子的权重，应该采取综合赋权法进行修正。（3）经过修定后的小城镇土地定级方法通过了相关专家论证，并且定级结果通过了土地市场交易价格的检验。关键字：小城镇；土地定级；因子；权重IAbstractSmalltownlandg

4、radingcoversmultipleresearchareas,aimprovedsmalltownlandgradingworkplaysapositiverolebothinimplementinggenerallanduseplanandpromotingsustainableutilizationoflandresources.Thesuperiorityandinferiorityoflandlevelcouldobjectivelyshowthemeritsoflandquality.Accordingto

5、therequirementsofChinaSmallLandGradingProcedures,landgradingresultsshouldbeupdatedeverythreeyearsonthebasisoflastgradingresults.However,becauseoftherestrictingbyfunds,equipmentandtechnology,theresultsupdateisrelativelyslow,anditishardtoreportthefactofalllevelsofsm

6、alltownlandmarket.Especially,theresultscannotbeusedinneitherprofit-orientedlandhangingoutnorlandpriceassessment,whichrestrictedtheexpressionoflandpriceadjustment.Consequently,itisextremelyessentialtosupplyandimprovethesmalltownlandgradingmethod.Inthispaper,Ibegant

7、heresearchfromthetheoreticalanalysisoflandgrading,andevaluatedthemainproblemsinthelandgradingmethodwhenitisusedinsmalltownsobjectively.Combiningwiththeanalysisofparticularityofsmalltownlandgrading,Irewroteseveralrevisedcommonlandgradingmethodsinordertoprovidethesm

8、alltownlandgradingparadigm.Thepaperisbasedonmulti-factorevaluationmethod.Ononeway,IusedstatisticalprincipalcomponentanalysisinthesoftwareSAS9.0togettheg