会所管理规章制度汇编.doc

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1、中国永安鑫科·永安山庄会所治理方案（讨论稿）DTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司谨呈二零一二年八月91/92目录一、会所经营方式2（一）会所经营方式类不2（二）会所经营方式对建设单位阻碍3（三）会所设施功能组合3（四）附有偿服务活动5二、会所经营6（一）会所产权6（二）会所服务对象6（三）营运模式6（四）会籍类不（会员）91/927（五）财务分担7（六）会所开放时刻7（七）活动设备收费7（八）会所人员架构、招聘要求及岗位职责10三、会所功能设计与布局规范11（一）健身房的设计与布局11（二）游泳池的设计与布局13（三）网球场的设计与布局14（四）兵乓球室的设计与布

2、局15（五）台球室的设计与布局16（六）桑拿浴室的设计和布局16（七）游戏室的设计与布局21（八）棋牌室的设计与布局22四、会所项目服务规程2391/92(一)总服务台服务规程23(二)健身房服务规程27(三)游泳池29l游泳池水质卫生标准规定29l游泳池水质处理药剂及处理规定30l游泳池救生职员作规程32l药品的投放次数、用量、顺序及新水处理操作程序34(四)网球场服务规程37(五)乒乓球服务规程38(六)台球室服务规程40(七)桑拿浴室服务规程43(八)游戏室服务规程44(九)棋牌室服务规程46会所治理方案本方案是依照物业市场会所的一贯标准而形成91/92，可能在

3、执行过程中有不适用的地点，建设单位应依照项目的定位而确定会所应开展何种项目，从而满足业主的需求。一、会所经营方式现代进展的高档住宅或办公楼物业必须在会所及康乐设施配套方面有周全的编排，作用以维持物业本身的价值，又令业主享的尊贵的地位，作为休闲聚会的中心点。因此，在选择营运方式前，必须衡量物业本身及业主的档次与消费能力以作取舍。但大部分的会所经营不得其法，在服务质量、营运方式、设施维修保养均在标准水平以下，最后年年亏损，会所形同虚设，严峻阻碍物业治理质素及建设单位声誉。（一）会所经营方式类不大致上，会所的经营方式可分为三大类：1.外包专业公司营运方式91/92在这种形式

4、下，会所产权属于建设单位所有，建设单位将会所一切经营、运作外判给专业公司负责，建设单位每月向该公司收取一个定额租金或一个较廉价的定额租金加上营运公司营业额或利润所得的一个百分点作为收益。而承判商以自负盈亏方式运作。1.半外包专业公司营运方式在这种形式下，会所的经营权理论上由建设单位及一间专业营运公司各占50％共同拥有，而实际上，会所则交由营运公司全权负责，会所的盈亏由双方平均分享及分担。2.建设单位独自经营在这种形式下，建设单位负责会所的一切营运，自负盈亏。（二）会所经营方式对建设单位阻碍形式好处坏处1.外包专业公司营运方式1）建设单位收入稳定，同时可不能出现亏损。2

5、）不用自组营运公司，减少启动支出，降低因缺少经营会所经验而导致之风险。1）关于会所质量的操纵较差，物业整体形象易受阻碍。2）收益可能较自己营运时低。91/922.半外包专业公司营运方式1）由于会所盈亏由建设单位及营运公司平均分摊，如会所有丰厚盈利时，建设单位的收入会较外包专业公司营运方式多2）建设单位可促留监管会所质量的权力，有效操纵服务质素。1）建设单位须面对可能亏损的情况，收入不稳定。3.建设单位独自经营1）会所盈利（如有），建设单位可全数收入。2）会所可完全按建设单位方针及方法营运。3）建设单位可灵活性满足业主在设施上或收费上的要求。1）前期激活费用，如人员招聘

6、等费用较其他经营方式大。2）缺乏经营会所经营容易导致亏损。3）缺乏经验，会所服务质量较难维持.（一）会所设施功能组合建设单位及物业服务公司在投资会所设施配置前，必须确定了解物业本身客户之兴趣及需要以作取舍，因不同的客户其消费能力有不，建设单位须在前期定位准确规避风险。下列建议之差不多会所功能为现时客户所喜好：会所类不——休闲会所----供住宅客户专用*会所功能组不91/92建议设施功能建议面积综合式会所休闲式会所豪华会所健身房***桑拿、按摩室（10人）30平方米、10平方米（每室）**中餐500平方米/100人*西餐酒廊300平方米/100人***雪茄吧150平方米

7、/50人*休闲咖啡网吧60-80平方注/30人***羽毛球场/网球场16.36*9.9/36.36*18.18**乒乓球室60平方米/2台*球室60平方米/2台***舞蹈室40平方米*保龄球场1000平方米/8线**游泳池大约160平方米水面面积***室外高尔夫球练习场300米*135米/25线*室内高尔夫球练习场－*仿真攀山机－***麻将室8平方米***会议室300平方米/100人***小宴会室30-35平方米/20人***91/92多功能室（读报、下棋）90平方米/30人*托儿活动中心120平方米/30人*儿童游乐室50平方米/20人*礼品部（时