南京小户型市场分析.docx

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1、南京小户型市场分析一、近期宏观政策分析1、近期政策分析近期国家为明确房价控制目标频繁出台调控政策，先是1月28号出台国八条政策、2月9号央行又相继对于人民币存贷款基准利率上调0.25%，公积金贷款利率5年期以上上调0.2%。由此可见一系列组合拳拉开了2011年的调控序幕。“8”——国八条要点对比解析：内容2010年“国十条”及相关配套政2011年“国八条”行政手段问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。升级对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关

2、负责人进行问责。限购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。经济手段差别化利率二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍。升级对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。税收买住房不足5年

3、转手交易的，差额征收营业税。买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。n首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。n行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。n金融、税收手段全面升级。n落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。2、政策对于市场影响分析政策解析：n从此轮政策来看国八条主要是针对住宅的，金融政策主要目的还是以抑制通胀为目的，但其对于市场客户在一定程度上还是增加了一些压力。n对于市场投资客户来说，总价较高的房源势必提高了投资门槛，而总价低的小户型将会是客户投

4、资首选，因此政策的出台将促使小户型投资转热。n对于市场投资客户来说，对于投资地产的信心会有一定打击，而二套首付、利率提高、及三套限购的出台势必挤压部分投资客转向商业地产。3、住宅商业投资对比内容解析住宅商业政策涉及层面涉及未涉及限购本地居民限购两套，外地居民限购一套无首付一套30%、二套60%50%贷款利率部分银行首套8.5折、二套不低于1.1倍1.1倍贷款年限最多可带30年10年住宅、商业对比解析：通过对比我们发现，近期出台国八条对于住宅地产的调控非常严厉，而商业地产并未涉及，通过对比限购、首付、贷款等方面我们发现，投资

5、商业地产主要劣势在于贷款年限，从政策调控分析，在信贷和限购方面，商业地产的优势得已显现，但商业地产对于投资环境要求较高，因此仍存在一定的经营风险。一、目前市场小户型分析1、小户型分布目前南京在售的小户型楼盘约30个，从楼盘分布来看，主要分布在江宁和城中板块各占39%和26%，河西目前在售楼盘只有2个，占6%。2、小户型销售分析目前市场共计约有小户型13810套，销售5323套，销售率为39%。从各板块小户型来看，小户型主要集中在楼盘较多的江宁，城中和城北销售率超50%。3、各板块小户型价格分析从各板块小户型价格对比，江宁板

6、块为12642元，城中为26634元，部分核心位置价格达35000元，城北均价17500元，城南价格为16515元，河西为17500元，部分核心位置楼盘小户型价格达到22000，浦口区域由于只有一个项目且为5.3米挑高，价格为15000元。3、市场存量分析从市场小户型存量来看，主要集中在江宁板块，该区域占市场存量的45%。而河西板块仅占市场的6%，可见此板块在市场存量还是非常少的。楼盘列表楼盘名称板块上市销售余量销售均价胜泰华府江宁24412112314800城市之光国际公寓江宁1349187116210600东渡国际青年

7、城江宁5444150312800莱茵铂郡江宁71010061012000文鼎雅苑江宁36515121411000天泰青城江宁2131714212800丹佛小镇江宁1688088平层11000，挑高15000亚都天元居艾尚江宁29957242精装10200、毛坯9700诚基百家湖小公馆江宁4749837616000金陵天成金公馆江宁450803701400021世纪国际公寓江宁2004615411700城开汤山公馆江宁108822613000长江路九号城中33613220432000金陵尚府城中1271151224000皇册

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