国际名城物业管理方案--luyizhou.doc

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1、目录一、物业概况………………………………………………（1）二、管理处组织架构图……………………………………（4）三、岗位职责………………………………………………（5）四、具体管理措施…………………………………………（9）（一）内务管理……………………………………………（9）1资料管理……………………………………………（9）2前台管理………………………………………（10）3值班管理……………………………………………（11）4园区巡查管理………………………………………（11）5物品采购及管理……………………………………（11）6业主意见

2、征询工作…………………………………（12）（二）装修管理……………………………………………（12）1装修申请……………………………………………（12）2日常装修管理………………………………………（13）（三）安保管理……………………………………………（15）1常规防范……………………………………………（15）2技术防范……………………………………………（26）（四）设施设备维修保养管理……………………………（28）1公共部位设施设备维修保养管理…………………（30）2有偿服务管理………………………………………（33）（五）二级财务管

3、理………………………………………（33）（六）保洁管理……………………………………………（33）（七）绿化管理……………………………………………（38）（八）其它…………………………………………………（39）安保系统（1）摄像监视系统29/29在园区出入口、主干道、电梯的大厅均设有黑白摄像机，实行24小时数字录像。（1）周界报警系统园区周界设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发生非法翻越立即报警。报警中心设在会所监控中心机房，对住宅区周界实行24小时值班监控。（2）出入口管理系统园区出入口设有挡车闸，业主车辆凭小区车辆通

4、行证进出，访客车辆经确认同意后，由保安员换放临时车辆通行证进入园区，实行计时收费；外来人员需经得保安员同意，并登记有效证件后，方可进入园区。（3）可视对讲及门禁系统采用联网型可视对讲系统，可实现户内与单元门口机、住宅区保安值班室之间的可视通讯。住宅区各公寓单元门均设有门禁系统，业主可凭门禁感应卡进入。访客可通过公寓单元门口机呼叫被访业主，业主可通过室内主机显示屏确认来访者，并可进行通话及开启单元门。（5）消防报警系统半地下车库设自动喷淋系统及消火栓系统，高层公寓楼道内均设有消火栓及消防安全通道。国际名城一期管理处组织架构物业经理1名

5、经理助理1名维修工3名内务员1名二级财务1名管理员3名保安队长1名1名监控员3名保安班长3名保洁员12名29/29保安员12名共配置员工为41名岗位职责物业经理岗位职责1、执行公司的各项方针、政策、计划和指令。2、负责管理处工作计划的制定和实施，并定期检查，提出和实施纠正措施，达到规定标准要求。3、负责每月召开一次工作例会，传达公司月度会议精神和具体实施工作。4、负责控制管理处日常费用的支出，按时收取各项管理费用和代收代缴费用。5、负责处理业主的投诉。6、负责管理处ISO9001质量管理体系的落实。7、努力调动员工的工作主动性和积极

6、性，提高服务意识，检查并督促各岗位员工履行岗位职责。8、负责当地政策法规、市场信息的收集与分析，及时向公司汇报。9、负责与当地政府部门的联系。10、负责管理处员工的考核工作。11、负责与其他部门的沟通、联系。12、负责园区内突发事件的处理。13、负责完成公司安排的其他工作。保安队长工作职责1、负责保安队各项安保管理工作和保安队内部管理工作。2、负责保安队ISO9001质量管理体系工作，建立各项安保台帐。3、组织监督队员的日常工作，维持秩序，确保全体业主的财产和人身安全。4、熟悉并掌握安保设备的运作状况，并监督队员做好日常运作记录，及

7、时检查设备完好程度，发现问题及时通知有关单位进行维修。5、组织队员对安保设备进行日常保洁、保养。6、安排安保工作，制定安保值班安排表，并做好队员的培训教育工作。7、负责制定安保及消防管理制度和各项应急方案，定期检查安保工作及消防制度落实情况，并及时对各项制度进行调整、完善。8、园区内发生闹事、打架等突发事件时，应立即赶赴现场并组织队员及时处理，及时上报开物业管理处，并积极配合有关部门做好调查、取证工作。9、不定期抽查本园区公共区域及公共设施，如发现管辖区域内设施有任何损坏或潜在危险，及时通知有关部门进行处理。10、负责保安业务训练、

8、业务学习及业务考评，并负责召开保安队工作会议。29/2911、定期检查和总结保安队整体工作，确保保安队正常运作并发挥最大的工作效率。12、每月对园区夜间查岗不少于8次。13、每季与队员谈心1次。14、定期向物业管理处作书面或口头汇报园