中海某项目竣工验收分析及合理化建议.pdf

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1、日辉台项目竣工验收案例分析及合理化建议日辉台项目的竣工验收工作具有工程任务紧、验收时间短、业主以挑剔著称等特点，其竣工验收过程中案例丰富、问题典型，非常值得总结。本文将验收中的案例分建筑结构、常规水电、消防工程、燃气工程、电梯工程、园建绿化等方面进行深入剖析，让案例说话，不但提出问题，而且提出解决问题的方法；最后还就如何正确对待验收工作、如何进行验收工作策划、验收工作注意事项等问题提出了建议。本文希望能起到抛砖引玉、集思广益之功效，通过各部门的共同努力将我司的验收工作水平不断提高；如有错漏或不尽之处，欢迎批评指正（注：文中验收均含入伙期间的业主验收）。一、案例

2、集萃1、建筑结构1）按《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2003》第4.0.10条规定，居住建筑外窗（包括阳台门）的可开启面积不应小于外窗所在房间面积的8％或外窗面积的45％；第4.0.4条规定，居住建筑的外窗面积不应过大，各朝向的窗墙面积比，北向不应大于0.45，东西向不应大于0.30，南向不应大于0.50。对照此规定，日辉台部分户型实质上满足不了的窗墙比、外窗开启面积的要求（参见图1、图2）。因深圳地区从2005年7月1日开始强制推行《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2003》，故我司应加强建筑节能、窗墙比、开启面积如何与住宅舒适度

3、取得平衡的研究，争取指定相关标准后落实到后续项目的建筑设计中去。图1日辉台外窗开启面积、窗墙比图2日辉台外窗开启面积、窗墙比2）《住宅设计规范》中明确要求阳台玻璃栏杆必须采用夹胶玻璃（6MM＋6MM），但在项目施工过程中，公司为节约成本将阳台玻璃变更为8MM钢化玻璃。在竣工初验时质监站要求进行整改，最终由设计院出具书面承诺后才勉强验收通过，同时还留下口实遭到小业主的投诉。因此，在后续项目的设计和施工过程中，对强制性规范及有关硬性规定应尽量不要违反；如确需违反，应由相关部门提前对违反的风险进行评估。3）1、2、7栋小高层的玻璃阳台栏杆较普遍地存在玻璃镶嵌深度不足

4、的现象，由于玻璃外侧已没有栏杆保护，故如玻璃坠落将造成极大的安全隐患，此问题在入伙时遭到业主的激烈投诉。经了解，玻璃阳台栏杆是先安装两侧玻璃挡条后压入玻璃，玻璃两侧最多只能嵌入7.5MM的深度，如此小的嵌入深度很易产生误差；再加上现场每个阳台栏杆的宽度都不完全一致，玻璃又不是在现场实际测量后一一对应安装，故误差的积累就很容易造成玻璃下料宽度不足、嵌入深度不够问题的出现（参见图3）。由于此问题的普遍存在，在施工期间应及时检讨施工工艺和玻璃固定方式是否适当以便及时采取补救措施(如安装玻璃扣件予以加固，参见图4)。在后续项目的设计时，对玻璃栏杆的安全性和牢固性也应加

5、以充分考虑，在施工期间也要坚持样板先行制度。图3栏杆玻璃嵌入不够图4栏杆玻璃加固措施4）1、2栋部分楼梯及休息平台宽度不够，原因一是在设计时为了将公摊面积做到最经济都是卡着规范进行设计，但对抹灰装修层的厚度及栏杆所占的宽度考虑不足；原因二是施工过程中存在结构偏差，例如1栋5单元部分楼梯休息平台处多施工了一个结构梁，以致休息平台宽度只有80多公分（规范要求至少1.2米，参见图5）。3栋2单元走道入口只有不到0.9米的宽度，满足不了不小于1.2米的规范要求（参见图6）。诸如楼梯和公共入口的宽度问题，一直是政府主管部门验收重点和业主投诉热点，因此我司在设计和施工期间

6、一定要对此高度重视，如有出现误差也应及时纠正，不要总是寄希望于蒙混过关。5）加气混凝土砌块在本项目的内、外墙砌筑中被大量采用，但由于加气混凝土砌块仍属正在推广的新材料，其防渗防裂工艺未完全成熟，再加上由于进度原因砌块往往达不到龄期就需上墙砌筑等原因，故墙体容易产生开裂渗漏现象。为解决此问题尤其是外墙的渗漏，后不得不在外墙批灰时增加了防水层，加大了工程成本。对此，应总结的教训是新技术、新材料、新工艺的运用要适度保守，待技术成熟后才能由点到面的逐步推广，并且运用前一定要经过相关部门进行技术评审。图5楼梯休息平台宽度不够图6单元入口门宽度不够6）2栋顶层复式主卧阳台

7、为避免丈量时计算建筑面积而没有安装雨棚，再加上阳台没有降板，极易产生雨水倒灌入室内，没有雨棚的遮挡小偷也容易从天台潜入室内（参见图7），所以可考虑在入伙前统一安装临时耐力板雨棚，以避免上述问题的出现。同时，该复式主卧阳台实体栏板高度高达1.5米，在主卧室内不能透过阳台向外直视，不符合常规居住习惯，且极大地削弱了顶层复式单元的景观卖点和功能价值（参见图8），也遭到业主的投诉，故在后续项目的设计中应避免类似问题的发生。图7顶层复式阳台无雨棚易攀爬图8顶层复式主卧阳台栏板过高7）在7栋屋面防水施工时，因结构面不平整而施工了砂浆找平层，而砂浆找平层翻砂现象严重，无法进

8、行防水涂料施工，最终只得将翻砂的找平层