房地产营销价格定位.ppt

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1、价格定位分享人：尹菁第1页培训纲要一、导论二、方法三、其它方法案例参考四、经验分享五、开发商常见问题列举六、课后作业第2页价格体系放置于某一个具体的房地产项目而言，系指该项目内所有可售房源依据影响客户购买或选择时的敏感因素（包括其所处位置、景观条件、朝向条件、面积、户型等）所制定的价格相互关系的有机整体，体现了各套房源价格之间联系、相互制约的内在关系。价格体系按其内部联系形成和各种价格所处的不同层次状态来分析，其内容可概括为价格之间的横向比例关系和纵向比例关系，即其自身内部的比价关系和差价关系。导论第3页价格体

2、系就是各套型之间的价格关系。这种价格关系包括两个方面：一是不同户型之间的价格关系，即比价关系。二是同类户型之间的价格关系，即差价关系。每一套价格都是价格体系中的一个组成部分，它们并非彼此孤立存在的，它们构成一个相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。第4页价格体系在制定时，必须完成以下几个步骤的标准动作：一、整盘均价的制定二、分期价格的制定三、分组团或楼栋的价格制定四、单套房源的价格制定结合制定折扣策略和销售策略形成当期的销售执行价格表第5页在动手做之前，必须清楚的了解开发商的要求：一、预期均价水平二、利润要求

3、三、销售速度及回款要求最重要的是他要速度，还是要利润？第6页市场同类项目对比或竞争项目同类产品因素对比成本及开发商目标要求成本定价市场比较按照既定的分期计划，进行各期产品间敏感因素的对比即便各项因素一致时，也会有工程形象、配套、社区成熟度、位置等方面的差别自身比较进行各组团或楼栋产品间敏感因素的对比，这里可能出现各组团或楼栋的产品差别，可能是产品类型或是户型不同等，还有一些诸如楼间距、景观等项条件因素的不同自身比较依据每套房源自身在如：朝向、户型、面积、景观、遮挡、楼层等方面的因素进行对比自身比较分组团或楼栋的

4、价格制定分期价格的制定单套房源的价格制定整盘均价的制定第7页敏感因素是指购房者在决策购买时，对其决策起到重要影响的因素，这些因素通常体现在产品中，但并非所有的产品因素均为影响价格的敏感因素。在不同的产品类型中，敏感因素的选择不同，其对价格的影响程度也不同；在不同档次的物业类型中，也是如此。看不见的顶层基本需求百姓阶层价格、品质、区位、信用区段、品质、信用、价格区段、品质、价格、信用价格、区段、品质、信用自我实现高薪阶层经理阶层非凡财富层升级换代第8页敏感因素在制定价格体系不同阶段时的重要程度敏感因素在制定不同产

5、品类型价格体系时的重要程度第9页项目整体均价预判方法第10页价格定位依据树立市场标杆发挥产品自身的优势，突破门头沟区域地产价格瓶颈，树立区域内地产项目的新标杆科学合理项目内自身产品综合比较，通过对位置、景观、视野、标准层设计等因素的权重分析，采用加权方式制定完成各楼栋及各户型、各户均价。选项原则结合周边项目的地理位置、项目品质，综合考察，我们选择以下项目进行加权平均计算：XXXXA、XXXXB、XXXC、XXXXD、XXXXE、本项目第11页未定主体过半，07年6月入住主体封顶，06年9月入住主体封顶，06年底

6、入住一期封顶，06年12月交房工程进度14宣传推广较弱，市场认知度一般宣传推广较弱，市场认知度一般宣传推广较弱，市场认知度一般宣传推广较好，市场认知度较好初期宣传推广较好，市场认知度比较高市场认知度13绿化率42％比较高，并且有水景，其他还不确定只是简单的绿化，无主题景观仅仅规划了绿地、通道等最基本方面仅仅规划了绿地、通道等最基本方面8.5万蓝江水系园林，设计一流社区园林12最佳，配套面积最大配套种类多，能满足多种需求配套面积小，种类少，档次低配套档次不高，配套面积也不大配套面积不大，只能满足基本需求有1.6万

7、平米商业风情街，配套面积比较大社区配套11外立面品质感好，使用高档外墙砖耐老化外立面品质感一般，使用外墙砖耐老化外立面品质感一般，使用外墙砖耐老化外立面品质感一般，外墙涂料不耐老化外立面品质感好，使用高档棕色外墙砖耐老化项目建筑外观101.752.151.92.281.65产品舒适度（容积率）9一居：45-86二居:90-117三居:124-134四居:159-190跃层:186-243品种丰富、面积可选余地大，户型最佳二居:110三居:130户型少而且设计比较陈旧二居:80-110三居:125-140四居:1

8、62-200跃层:200户型比较多，设计无特色一居:82二居:100三居:120-139四居:170户型比较多，部分户型主卧室采光不足三居:160四居:180跃层:200户型面积比较大，以舒适性为主以呼应项目的市场形象产品户型8三期临近公园，周边环境较好近邻希望绿洲公园，环境较好周边没有公园及绿化，环境一般西侧有希望绿洲公园，环境佳周边没有公园及绿化，环境一般周边环境7现阶段周边暂无成