以剩余收益模型为基础的价值评估法在房地产企业价值评估中的主要缺陷及其改进分析.pdf

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1、分类号密级编号弟七擘碛士蚵究營像儉式企业平估中的主要缺及其改分析学院（所、中心）经济学院专业名称资产评估研究生姓名顾峻尧学号导师姓名牛晓帆职称教授二零一五年五月论文独创性声明及使用授权本论文是作者在导师指导下取得的研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，不存在剽窃或抄袭行为。与作者一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。现就论文的使用对云南大学授权如下：学校有权保留本论文（含电子版），也可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文；学校有权公布论

2、文的全部或部分内容，可以将论文用于查阅或借阅服务；学校有权向有关机构送交学位论文用于学术规范审查、社会监督或评奖；学校有权将学位论文的全部或部分内容录入有关数据库用于检索服务。内部或保密的论文在解密后应遵循此规定）研究生签名：导师签名：日期：斯巧云南大学颂士学位论文摘要房地产行业已经成为近年来人们关注的焦点，随着企业投融资多元化与企业并购活动的频繁，如何评价房地产企业的价值已成为评估界的困难和一个新课题。在我国，房地产业是经济体系中的重要一环，是拉动增长，带动城乡经济快速发展，拉动相关行业如水泥、钢材、玻璃等行业发展的中坚力量，

3、可以说，房地产行业的发展情况，很大程度上影响着我国的国民经济阴晴。因此，随着社会及公众对房地产行业更加关注，我们有必要对房地产企业的企业估值方法和效果进行充分的分析和研究。对此，本文在文章一幵始先介绍了我国房地产行业的发展现状及其特点，紧接着介绍了我国房地产行业价值评估中主要运用的现有方法和体系，针对现有方法和体系的一些缺陷和弊病，我们引入了剩余收益模型，但模型本身又存在一定的问题，因此我们针对其弊病引入了杜邦体系和率，这两者的引用有效地克服了原模型容易受到主观因素的影响的缺陷以及对资本处理的缺点，将财务指标和剩余收益直接关系，

4、如此一来，我们就可以利用有限的经过披露的财务数据，对标的企业进行最精准和恰当的估值。在文章的后半篇中，主要进行了案例分析，根据我国目前房地产企业的发展状况来看，最具有标志性的标的企业莫过于万科企业集团，因此我们结合万科的主要财务报告进行相关财务比率分析，透过财务比率结合到使用杜邦体系改进后的模型中去，进而试算万科企业集团的企业价值，以验证该改进模型的有效性。本文采用案例与理论相结合的方法研究模型在房地产企业价值评估中的使用有效性及其优点；同时使用经过改进的剩余收益模型也可以为房地产企业价值评估提供全新的方法。关键词：剩余收益模型

5、企业价值评估财务比率分析率云南大学硕士学位论文，，，，，，，，，云南大学硕士学位论文：，云南大学硕士学位论文目录要目录研究背景与研究意义国内外相关文献综述研究思路房地产企业价值评估概况房地产行业的定义房地产业的经济地位我国房地产业简要发展历程我国房地产业行业现状分析研究房地产企业金展的影响因素房地产企业常用的的评估方法成本调整法现金流折现法相对价值法实物期权定价法剩余收益模型评估房地产企业价值剩余收益模型的涵义模型的基本原理和形式模型的基本参数及基本假设以剩余收益模型为基础的价值评估法在房地产行业评估中的主要缺陷及改进她剩余收益

6、模型法在房地评估中的缺陷云南大学硕士学位论文剩余收益原始模型存在的问题和缺陷带来的主要影响模型缺陷的改进对模型缺陷改进的案例分析以万科为例万科的基本情况万科简介万科的发展主要历程万科的经营模式分析财务能力分析偿债能力分析盈利能力营运能力发展能力分析万科价值评估剩余收益模型的调整财务数据的预测估值计算对万科评估结果的评价和分析棘胃参考文献云南大学硕士学位论文绪论研究背景与研究意义房地产行业近年来在我国已经成为能够快速拉动的国民经济的支柱产业之一，能快速拉动相关行业如水泥、玻璃、钢铁等高密度行业快速发展，能够快速提升城市发展和城市形

7、象进步，同时又能够推动城乡基础设施建设和进步，因此说，在我国，房地产行业已经越来越成为政府和公众的瞩目焦点，但是近年来随着我国房地产市场的快速发展，也明显出现了一些问题，主要体现在房地产市场的国度膨胀引来的价格快速上涨，以及供过于求等问题。近两年，国家开始出台一些相关的法律法规和政策依据，对房地产市场进行调控，以控制其价格上涨速度，同时最近几年的房地产泡沫逐渐上升，国家开始进一步增加打压房价的力度。数据显示，中国的房地产行业投资强强度一直保持着相当快的发展速度，年是房地产市场投资加速的起始年，而后连创新高，到年更达到了一年超过亿

8、元人民币的状况，自年至年，几乎每年固定资产投资增长率都超过了二相对应得世界主要发达国家的固定资产投资增长率一般不足尤其是在我国经济发展速度领先全国的北上广地区，更为如此，房地产市场的投入增长率甚至比同时期同地区的国民生产总值增长率要高出倍。房地产市场的快速发展是