万科的风险控制绝了_单单销售前风险控制就199个检查点.ppt

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1、万科的风险控制绝了，单单销售前风险控制就199个检查点廊坊伟联置业房地产经纪有限公司本报告为伟联置业独创知识产权，未经书面许可，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制、传播及扩散。万科售前风险控制篇第一章其他第二章过渡页万科为什么地产开发30年没有遇到过大的危机？难道有神助？非也，得益于万科完整的风险地图体系，万科的风险地图，涉及房地产全生命周期的320多个环节，其他房企的风险管控，相比万科，简直就是裸奔上阵.......限于篇幅，今天分享的是：万科营销环节的266个风险控制点，望大家学习借鉴？第一章万科售前风险控制篇第一章万科售前风险控制篇第一节土地使用权转让合同检查

2、点1.是否已取得完整土地权利，是否有摘牌成交确认书（挂牌土地）、土地使用权出让合同（土地使用权转让合同）、土地证；2.合同中规定的建设指标（容积率、绿化率等）以及配套建设指标（如会所、居委会用房、物业管理用房、民警室等），公司是否按其规定报批复及建设；3.如未按合同规定设计或报建的，要否承担违约等责任，应否取得出让人的特别许可；4.土地出让合同规定的公司其他义务，有无违约风险；5.闲置和延期开发风险：合同有无规定按期开发，有无对开发及竣工时间均作要求？公司的开发行为有无违约风险？尤其关注有无土地闲置风险；6.限价房特别关注：出让合同中的所有特别约定，能否按约定履行，实际

3、设计、施工方案及对外宣传、承诺是否与其一致。包括，有关设备和材料的规定：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能；7.如果以上特别规定未能履行，是否应取得出让人的许可。第一章万科售前风险控制篇第二节其他合作协议书检查点如通过合作等方式取得土地，则审核合作协议中有关土地及与销售有关的相关规定。第一章万科售前风险控制篇第三节土地使用权证检查点1.证件是否已取等。2.土地使用权有无抵押，如有抵押，有何措施保证即时解除？3.土地使用权如果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房人？4.土地使用权对应的土地使用年限、用途

4、，是否是销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？5.土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？6.土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？7.物业管理合同中确定的物业管理区域与土地证确定的红线是否有冲突？第一章万科售前风险控制篇第四节建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检查点1.是否已按时取得证件？2.证件是否为临时，是否已过期限需要更新？3.许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？4.工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？（1）施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资

5、料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。（2）对同一工程内容，对比阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容（3）阴阳合同不一致的，判断效力及公司风险，评估要否再采取相应的应对措施（4）有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任的分配约定？（5）合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有无违约风险或其他风险？第一章万科售前风险控制篇第五节设计委托合同检查点1.设计人有无合法资质？2.项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致第一章万科售前风险控制篇规划要点批复、公建配套批复

6、、项目总规划图、详规图、各期总平面图检查点第六节1.规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？2.设计要点是否有违反法律法规或国家行业规范的强制性要求？3.重点关注1：物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？面积及位置是否符合国家及地方法规规定？4.重点关注2：楼间距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险。5.重点关注3：餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规范？6.重点关注以下事项：拟建设及宣传比例与规划要点比较，有无变化？有无不按规划建设或宣传错误的风险？7.重点关注1：配套，包

7、括学校、会所、公共娱乐健身会所，老年活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、等等，其面积、位置。8.重点关注2：车位，包括车位数、车位比例、车位分布。第一章万科售前风险控制篇9.重点关注3：不利因素，变配电房、水磊房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无。10.重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标；包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。11.重点关注5：