《项目评价》之财务分析.doc

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1、房地产专业《项目评价》课程设计之-----某住宅项目可行性研究报告之财务分析教室：二教108指导老师：丰艳萍班级：房地产081组员：章纯（23号）、鄢鹏（21号）11目录：一、·················总论⑴、项目概况⑵、概况性基础数据测算⑶、资金筹措⑷、评价指标二、·················投资估算⑴、投资估算⑵、收入⑶、资金筹措三、·················财务分析⑴、盈利能力分析与评价⑵、偿债能力分析与评价⑶、生存能力分析与评价四、·················不确定性分析⑴、盈亏平衡点计算⑵、

2、敏感分析图（手绘图）11一、··················附表一、总论⑴、项目概况xxx开发公司开发某房地产项目，该项目为综合性大楼，占地约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米,其中车位300个：容积率1.8,绿化率35％，建筑密度25％.见下表（1）。序号项目指标备注1总用地面积606002总建筑面积109000多层住宅90720可售面积12700高层住宅13920商铺43603总户数户9444车位数（地上）

3、个300本项目于2007年1月开工，2007年3月完成投资额25%，并开始预售多层；2009年3月开始竣工验收。（2）概括性的基础数据测算①.物业销售租赁价格:11根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本项目各部分的销售单价为：多层住宅2950元/平方米,高层住宅单价为:3250元/平方米,商铺单价为:10000元/平方米,车位15万元/个。②.销售进度及付款回收计划本项目计划在2年半(30个月)左右内完成销售,各年销售计划见下表（2）。项目销售计划表项目合计20062

4、007200820092010多层建筑10050%40%10%高层建筑10030%60%10%商业10080%20%停车位10060%40%由于银行按揭的时限,所以2007年和2008年销售的房款收入按90%回收,其余的房款在下一年度全部收回,2009年销售的房款收入,当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。回收进度见下附表（9）：回款金额估算表（2）资金筹措资金筹措：由公司资本金、公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。项目资本金2000万元，第一年（2006）全部投入；商业性

5、银行贷款8000万元，第一年贷款6000万元，第二年（2007）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。还款方式为：第一年（2006）、第二年只付息，本金2008年还60%，2009年还40%。如附表（3）：资金筹措表（3）评价指标：根据项目投资资金流量表（附表5），计算其经济效果指标：①计算税前现金流量数据计算税前指标：11财务内部收益率FIRR'=13%财务净现值FNPV'(10%)=1037.76投资回收期T'=2.39年②计算税后现金流量数据计算税前指标：财务内部收益率FIRR=10%财务净现值FNPV（10%）=

6、50.81投资回收期T=2.47年根据项目资本金流量表（附表6），计算其经济效果指标：①计算税前现金流量数据计算税前指标：财务内部收益率FIRR'=21.36%财务净现值FNPV（10%）=2353②计算税后现金流量数据计算税前指标：财务内部收益率FIRR=16.95%财务净现值FNPV（10%）=1366二、投资估算⑴、总投资估算根据项目的需要，制定了总投资费用估算表，具体费用值如附表（1）：11总投资估算说明如下：投资估算一共按七个项目估算：土地费用，建安工程费用，前期工程费，基础设施建设费，公共设施配套费，开发间接费用，其

7、他费用，不可预见费，管理费用，销售费用，财务费用。其中：①其他费用：包括竣工档案保证金、报建手续费等，按建安工程费的5‰计，在项目开工前支付。②不可预见费用：不可预见费用按项目1-7项和的2%估算③管理费用：管理费用按项目1-5项和的3%估算④销售费用：销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%⑤财务费用：按贷款利率5.58%估算（2）、销售收入估算①本项目各部分的销售单价为：多层住宅2950元/平方米,高层住宅单价为:3250元/平方米,商铺单价为:10000

8、元/平方米,车位15万元/个。由于银行按揭的时限,所以2007年和2008年销售的房款收入按90%回收,其余的房款在下一年度全部收回,2009年销售的房款收入,当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。销售收入见附表（9）：